行业进入周期性下滑期、行业利好利空皆有、暴涨之后的下滑应正常解读：从过去看，房地产行业大致呈现3-5 年一轮的小周期规律，08-11 年和12-14 年两轮小周期较为典型。本轮小周期中，销售同比增速大致在16 年4 月见顶，16 年10 月核心一二线城市密集出台限购、限贷、限价、限签等调控政策，销售同比增速开始持续下行，18 年4 月份以来，随着各地纷纷出台人才引进政策，销售增速出现了一波反弹，但从结构看，18 年6 月开始出现了三四线增速再度落后一二线的趋势，但从8 月份开始销售增速快速回落，9 月和10 月销售面积更是出现了连续2 个月同比负增长，我们预计随着政策调控效果发酵，19 年行业正式进入衰退期，销售累计面积将持续转负，但经历三年暴涨的行业下滑是非常正常的，主要利空来自杠杆制约和棚改货币化退潮，相对利好是货币和财政整体宽松、政策相对友好。