波动根源：供需弹性不一，政策频频托底。由于供给调整相对刚性，而需求更容易受外在冲击快速变化，供需弹性不一导致行业量价周期性宽幅波动。同时历次周期下行货币及政策托底下，资金过度流入楼市，房企及居民杠杆率加速上升，加剧金融风险积累。

前言 ...................7

一、波动根源：供需弹性不一，政策频频托底 ..........7

1.1 供需弹性不一，行业周期震荡 ......................... 7

1.2 宽幅波动积累金融风险，“房住不炒”及“三稳”成为主基调............. 12

二、波动终结一：因城施策精准调控，房价窄幅波动.........................14

2.1 高频监测与快速响应相结合，因城施策稳房价  14

2.2 中长期“三稳”基调难改，房价或窄幅波动 ....... 16

三、波动终结二：“三条红线”因企施策，地市回归平稳 .....................17

3.1“三条红线”出台，调控更趋精准 ...................... 17

3.2 金融资源再分配，“新监管”时代优胜劣汰 ....... 20

3.3 抑制加杠杆冲动，稳定土地市场 ................... 20

四、波动结局：基本面窄幅震荡，迎接新稳态 ........24

4.1 投资：稳态之下箱体震荡，2021 年预计增约5% ....................... 24

4.2 楼市：区域能级分化延续，预计2021 年销售面积降2.8% ......... 26

五、新稳态：开发黑马不再，物业&经纪方兴未艾 ..30

5.1 开发：格局固化，杠杆&土储&周转视角下关注三类房企............ 30

5.2 经纪：平台共享协作大势所趋，看好平台加盟领先者 ................ 32

5.3 物管：规模&集中度均具提升空间，强者恒强态势凸显 .............. 34

六、投资建议 ..............................38

6.1 地产板块涨幅低于大盘，估值&机构持仓历史新低 ..................... 38

6.2 主流房企股息率&业绩保障度仍具吸引力，新稳态下存在估值修复预期 .................. 39

6.3 多元赛道崭露头角，市场表现相对更佳 .......... 40

6.4 2021 年：精选开发龙头，拥抱细分赛道 ........ 40

七、风险提示 ...41