行业空间广阔，万亿规模可期。我们假设2022年物业行业总管理面积为245.2亿平米，假设2022年末物业服务管理面积中住宅比重为74%，办公比重为6.5%，商业比重为10.5%，其他比重为9%。考虑到尽管物业费定价已放开，实际涨价仍有壁垒，2017年各物业类型物业费价格上调微乎其微，假设2017-2022年物业费不涨价。照此计算，我们预计截至2022年末物业行业总规模可达到10000亿元。

1. 研究框架....... 6

2. 行业政策....... 6

2.1 行业发展初期. 6

2.2 行业规范期 .... 7

2.3 行业市场化和多元发展期........ 7

2.4 行业仍然面临的压力....... 8

2.4.1 物业费市场化定价虽打开制度空间，但现实操作有难度.......8

2.4.2 营改增后税负压力有增有减.......8

3. 商业模式.... 9

3.1 物业管理的定义及分类......... 9

3.2 盈利模式. 9

3.2.1 基础物业服务.......10

3.2.2 增值业务........11

3.3 社区 O2O 模式，开启物管新纪元.......13

4. 行业发展现状与趋势........14

4.1 行业规模持续扩大，集中度逐步提升........14

4.2 初步完成全国化布局，城市深耕是方向.......15

4.3 兼并收购成趋势，发力平台扩规模.......16

4.4 开源节流双向发力，提高利润率.......18

4.5 资本关注度上升，板块估值持续走高........20

5. 未来空间.........21

6. 海外案例——FirstService Corporation ......23

6.1 业务模式......23

6.2 增长策略......25

6.3 财报表现......26

7. 投资建议.........26

8. 风险提示.........28