中国的房地产，背负着成长的使命，以经济、信贷、效率3 个层面看对中国的影响，能够完整的展现房地产的蓝图和未来，才知道行业的发展和政策的动向。

经济中国：每一轮经济面临下行，都借助房地产来“稳增长” ............ 5

1.1. 房地产对国民经济的直接和间接拉动效应一直在增强 .............. 5

1.1.1. 房地产整体对国民经济的直接贡献能达到42.3% ............... 6

1.1.2. 考虑间接拉动，房地产拉动经济增长的效果更显著 ........... 7

1.1.2.1. 2015 年，重点城市土地抵押净增加1.8 万亿元 ............ 8

1.1.2.2. 2017 年，土地出让金创5 万亿元新高 ......... 9

1.1.2.3. 2017 年土地信贷创历史新高 ..... 10

1.2. 房地产的产业关联效应呈上升态势，且对服务和消费型产业带

动效应增大 .... 10

1.2.1. 房地产的产业关联效应呈上升态势 . 10

1.2.2. 经济发展从“数量扩张”向“质量提升”阶段转变 .......... 11

1.3. 未来土地信贷派生将减弱，房地产对国民经济拉动率被削弱 13

2. 信贷中国：三重信贷融资，多层派生推进 .......... 15

2.1. 地产与信贷派生：资本要素是经济增长的强大驱动引擎 ........ 15

2.2. 影子银行是地产信贷派生的重要途径 .... 16

2.2.1. 影子银行撬动了社会各个部门参与信贷派生 ... 17

2.2.2. 影子银行相对于传统表内信贷有多重优势 ....... 17

2.3. 影子银行敏感性测试 .............. 19

2.4. 金融严监管将打断地产的信贷派生作用  20

2.5. 新派生方式：产业先导，地产后行 ........ 22

3. 效率中国：城镇化第二阶段，生产效率反向筛选 ................ 25

3.1. 地产在过去完成了提升经济效率的前半段 .............. 25

3.2. 城镇化的第二阶段：重新引导城市效率提升，地产让位绝对主导地位 27

3.2.1. 回归经济，生产型企业参与城市土地分配，提高城市经济密

度 28

3.2.2. 以公共交通主导城市开发优化通勤效率，提升城市结构密度28

4. 投资建议 ............ 30