购房者：杠杆率持续攀升，按揭趋紧制约需求释放。伴随2015年至今的房产牛市，居民杠杆率持续攀升，2017年“居民部门债权存量/GDP”已达到48%，较2016年提升9个百分点，已接近日德，高于新兴经济体39.8%的平均水平。2018H1新增按揭及公积金贷款与一二手商品房成交比为37.2%，考虑居民短期贷款后，2018H1对应实际居民购房杠杆率达43%，仍处于较高水平。7月31日中央政治局会议明确表示“坚决遏制房价上涨”，预计下半年市场资金面情况将好于上半年，但涉房融资短期仍难有较大松动。在整体信贷额度偏紧背景下，按揭利率连续19个月上行，银行为维护与开发商中长期合作关系，或倾向投放更多按揭额度到新房市场，叠加一二手房价格倒挂，预计2018年新房成交占比或再次提升。按全年18%个贷余额增速测算，预计可支撑新房销售额14.3亿，同比增长6.6%。

前言.......6

一、购房者：杠杆率持续攀升，按揭趋紧制约需求释放......6

1.1居民杠杆率快速攀升，加杠杆空间日渐收窄.........6

1.2消费贷带动居民购房杠杆维持高位.......8

1.3按揭额度持续收紧，预计将更多挤压二手房需求.......9

1.4按揭利率持续上行，居民购房成本抬升........11

1.5按揭环境短期难言宽松，预计可支撑全年新房销售同比增6.6%......12

二、开发商：资金面虽无暖阳、亦非寒冬，龙头优势显著.......12

2.1整体资金面偏紧，房企纷纷加快销售回款、拓展新融资渠道.......12

2.2融资成本持续攀升，国资龙头优势显著.....14

2.4迎来偿债小高峰，整体状况无虞.....16

三、地方政府：财政压力基本可控，土地市场降温影响尚未显现.....21

3.1土地出让金仍为地方政府重要收入来源.....21

3.2地方基金性支出弹性空间较大，地方债到期违约风险可控......22

3.3土地流拍率上升对地方财政影响尚未显现........25

四、投资建议.....26

五、风险提示........27