1998年，随着对房地产市场的大刀阔斧改革，我国房地产业也随之快速繁荣，短时间内蓬勃兴起，成为各地经济社会发展的重要产业。从市场发展来看，房地产的健康发展，是各地经济社会良性发展的重要基础和保障，成为影响各地发展成效的重要因素。特别在当前经济金融形势较为严峻的情况下，更需要认真把握房地产业与泡沫经济的关系，并针对性提出防范的措施。

1 房地产业对当前经济的影响

近年来，我国房地产业拉动经济增长的能力不断增强，在很多地方，房地产业一度成为拉动GDP增长的重要因素，地方财政过度依赖房地产业的发展，以房地产业为主导的地方经济形成了不良增长。主要原因是大量的金融资本流向了房地产业，房地产业随之产生高额利润，容易使金融资源配置更加低效，也容易加剧社会两极分化的趋势。

2 房地产业与泡沫经济的辩证分析

2.1 实质看来，房地产业并不是泡沫经济

在经济学角度分析，房地产业是实体经济的重要组成部分，房地产行业应归为实业部门，但实际中房地产业又存在诸多泡沫。①房地产是实物形态存在的实体产品，本身并不是泡沫经济。②房地产业是城市基础性建设产业，成为促进国民经济增长的支柱产业。

2.2 过度膨胀后，房地产业极易成为泡沫经济

从金融发展和规律来看，房地产业发展不够科学合理，也会产生某些经济泡沫成分。需求和供给是一对平衡的关系，一旦需求少，供给过多，也就是供大于求，商品房的供给一旦越过市场的总体需求量，就会出现房地产虚长，进而导致经济泡沫。从学术角度来分析，商品房空置率未达到10%，所谓的“经济泡沫"就是合理的范围。鄂尔多斯市是国内知名的旅游城市，更是新兴城市，随着快速发展，城市的房屋供给量已经大于整体人口数量，以致城区房屋空置数量较多，随着时间积累数量不断增加。据鄂尔多斯市统计局数据显示，自2012年开始，鄂尔多斯市到处都是没有收尾的烂尾楼。由于楼盘滞销，房价开始暴跌。由于房价的一再降低，导致房地产投资商无法收回投资资金，同时也没有新的投资商接盘。长此以往，导致房地产投资商资金链断裂，最终导致整个房地产行业的崩溃。房地产投资增长率应力求保持平衡供求关系，当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，才形成泡沫经济。

3 康巴什区房地产业宏观背景解析

3.1 经济向好态势明显

近年来，康巴什区进入了大投入、大建设的阶段，基础建设持续加大，房地产业取得了较好的发展。伴随着康巴什区经济社会发展方式转变，全区产业结构得到了持续优化，经济发展欣欣向荣，主要经济指标保持增长。2019年地区生产总值完成87.8亿元，同比增长8.9%；固定资产投资22.6亿元，同比增长8.9%；社会消费品零售总额达到71.8亿元，同比增长6%；一般公共预算收入7.1亿元，同比增长12.9%。

3.2 楼市资金面充裕

当前的货币政策还处于尽力拉动国内消费市场的态势，货币信贷政策有利于保障楼市资金面。特别是受新冠疫情影响，国家对内需调控政策更为宽松，不断加大资金流动性、有效提升通货膨胀预期，也就导致了更多的资金流入楼市。

3.3 房产市场刚需较大

前几年，鄂尔多斯市新城康巴什区因空房过多，被称为“鬼城"。经统计，目前全区总人口超15万，随着全区持续加大建设，软硬件设施得以有效改善，康巴什已经不再是“鬼城"，成为具有一定知名度的宜居之地。而随着康巴什区招商、人才等政策的落地，来此发展和定居的年轻人数量不断增加，同时增加了房屋的刚性需求。另外，鄂尔多斯市教育快速发展，特别是第一中学教育质量名声在外，不少外地生源来此求学，家长随之陪读，也增加了购房需求。

3.4 商品房价格仍然较高

伴随着城市建设的发展，房地产业进入了较为成熟的阶段，更多的房地产开发商更加注重楼盘的品质和户型设计，一些城市逐步将房地产楼盘建设成为商业综合体模式，推动了房地产投资热潮，也造成房价居高不下。

4 康巴什区房地产市场面临的问题

4.1 限购限贷越调越涨

尽管国家楼市调控政策对于遏制房价上涨起到一定作用，但由于通货膨胀预期高涨，往往造成成交数量和价格的同步上升。如果房地产市场无法有效自我调整，一系列的调控举措将随之推出。

4.2 调控政策面临难题

虽然康巴什区出台了相关的房地产政策措施，对房地产业的发展进行了规范，但是房地产业发展还存在不受约束的问题。①全球通货膨胀预期升级，大环境的影响，大多数人将房产作为“硬通货"投入较大资金。②土地供应结构性不科学合理，土地作为稀缺资源，在城区内的供给日趋减少。③资金成本上升也推动房价上涨，对房价调控产生了一定影响。

5 对策建议

对于鄂尔多斯市康巴什区来说，房地产业刚需很大，仍处于朝阳产业。2020年是“十三五"规划收官之年，也是“十四五"谋划之年，房地产业的发展也要及早谋划，针对存在的相关问题，在此尝试提出针对性的政策建议。

5.1 完善金融体系

金融是经济发展的命脉，也是房地产业发展的基石。为推动房地产的良性发展，必须适当引进金融机构来拓宽鄂尔多斯市的民间资本运作渠道，加强整体金融教育水平。增强人们的投资意识和风险意识，减少民间借贷的发生，全面防范金融风险。

5.2 加强保障性住房建管

保障性住房是住房市场的重要组成部分，在加快保障性的同时，必须加快建设进度，优化房屋管理。通过规范化运作，使保障性住房发挥应有作用，切实解决中低收入家庭的住房难题。要围绕现实需要，全面梳理保障性住房建管工作中存在的突出问题，采取有针对性的举措，发挥应有作用，真正实现“住有所居"。

5.3 落实公共租赁住房政策

公共租赁住房政策是真正的民生举措，有利于房地产行业的健康发展。对此，要结合当地实际，推出具体的操作规范，借助政策优势，整合各方资源，强化租赁监管，进而有效解决“夹心层"住房问题。

5.4 优化住房信贷差别政策

根据中央房贷政策，因地制宜推行住房信贷差别政策。严格执行贷款购房的首付款比例要求，特别是明确贷款利率等内容，实现信贷差别化管理。同时，要加大信贷监管，严格把控投资性购房的信贷行为，加大投资投机行为的抑制力度，并积极引导广大群众理性参与住房消费。

5.5 严格土地出让规划管理

每年年初，要根据整体需要，科学制定年度土地供应计划，优化土地的供应结构，进一步严格房地产业的土地供应。要优化现有的土地招拍挂出让政策，要全盘考虑出让土地的价格标准、缴款方式、土地利用等因素，积极探索更加合理的评标手段，优化土地招拍挂出让方式。同时，要加大已出让土地的后期管理，跟进合同落实情况，按时收回出让款项，确保市场土地实际供给。

5.6 加强市场监测信息公开

当前，由于新冠疫情肺炎的影响，国际经济形势倒退迅速，我国经济回暖较慢，针对这一严峻复杂的局面，相关主管部门认清房地产整体发展趋势。在优化发展中，要特别突出对房地产市场的监测，并收集信息进行分析严格。对存在的相关内容，要按照信息公开要求，及时向社会公开，引导群众合理消费，适时引领心理预期。同时，结合实际，及时制定方案，建立运行机制，采取切实有效的工作措施，促使去库存工作稳步推进。

5.7 加强商品房户型优化

针对大户型房屋，按照高端住宅要求进行商业运作，开展精准宣传，从而达到针对高端化人群进行销售。科学规划户型，保持面积适中，对于小户型，即80m2～120m2，科学调优单价。建议这部分房源的起价是不可过高，否则会引起小户型房源滞留。

6 结束语

房地产行业处于国民经济体系主导地位，仍属于高速发展的行业，特别是在经济转型的今天，需要更加科学地优化管理制度，经过一个成长和发展期后，为地方经济社会发展贡献力量。对于鄂尔多斯市康巴什区来说，房地产市场依然亟待规范，但我们有理由相信它将最终成为一个成熟的市场。