今年前四月，一线、二线和三线城市房地产销售额占全国的比例分别为 13.0%、 20.7%和 66.3%。 受四限政策影响，今年前四月，一线城市商品房销售面积同比降 27.9%。二线城市商品房销售面积增速高位回落至今年 4 月份的-22.1%。三线城市去库存政策受益，其商品房销售面积增速升至今年 4 月份 40.2%，但库存去化周期仍处于相对高位。因城施策将带来开发商二八分化。 今年 1-5 月，TOP20 开发商商品房销售面积占比升至 31.5%。

1. 因城施策带来城市群内差异表现........ 6

1.1 一线城市去库存显著， “四限政策带来下行”..... 6

1.2 二线城市去库存显著，今年来政策趋严，需求回落....... 7

1.3 三线城市分化严重， 政策受益，去库存持续....... 8

1.4 因城施策将带来行业四六分化，开发商二八分化..... 9

2. 海外发达国家城市群发展模式.......12

2.1 城市空间发展理论和城市不同发展阶段.......12

2.2 都市圈（城市群）的概念和不同发展阶段......13

2.3 城市群成为经济增长和人口吸纳之地.......14

2.3.1 东京都和东京都市圈....14

2.3.2 纽约市和纽约州......15

2.4 城市群成为房地产投资旺盛之地......16

3. 城市群将是我国未来发展的重点......17

3.1 当前我国三大城市群介绍......17

3.1.1 长三角城市群.......17

3.1.2 珠三角城市群.......18

3.1.3 京津冀城市群.....19

3.2 未来我国将发展 19 大城市群.......20

3.2.1 19 大城市群概况......20

4. 我国城市群发展空间测算.....24

4.1 未来我国三大城市群发展空间测算......24

4.2 未来我国 19 大城市群发展空间测算....25

4.2.1 19 大城市群内人口迁移带来的首臵需求.......26

4.2.2 19 大城市群内存量人口带来的住宅改善型需求......27

4.2.3 19 大城市群内棚改带来的购臵需求.......29

4.2.4 19 大城市群商品住宅需求合计测算.....30

5. 投资建议......31

5.1 投资逻辑：行业“四六分化”，开发商“二八分化”.......31

5.2 投资建议： 1） 市场低潮加杠杆企业； 2） 市场高潮融资企业.....31

6. 风险提示......31