城镇化速度放缓但行业未来十年需求相对稳定，销售额中枢11万亿，“洗牌的十年”。2014年底以来房市的强劲复苏加大了投资者对未来行业长期发展前景的担忧；一方面，城镇化速度在放缓，拿地就赚钱的年代一去不复返；另一方面，我们离70%的城镇化率饱和区间还有8-10年，任何行业都会经历从成长到纯周期的变迁，而房地产行业正开始蝶变，进入“洗牌十年”。

前言 研究的时间轴...... 7

一、行业空间？ --长期我们还“活着”...... 8

1. 增量人口之住房需求：仍具备增长..... 9

2. 存量人口之改善需求：高位回落..... 10

3. 存量住房之折旧拆迁：趋势稳定，但 2021 年或有向下波动...... 11

4. 行业总量空间：商品房销售额中枢或 11 万亿..... 11

二、行业“洗牌的十年”三大特点...... 14

1. 存量商机和房地产金融春笋发芽..... 14

1.1 物业管理——未来空间大，明年或随竣工提升而良好增长，看好增值服务未来发展空间....... 14

1.2 物流地产——多重因素长期利好物流地产总量需求，且供给受限..... 17

1.3 商业地产——商业不动产价格和收益率处在背离的顶部阶段... 19

1.4 长租公寓——短期尚难盈利，对全局新开工和投资具备一定拉动.... 21

2．房企“变现模式”渐变，但住宅开发仍是实现“周转”之核心..... 25

3．房地产对经济的领先性仍存在... 26

三、土地利用结构扭曲积累多重矛盾—被选择性忽略且不可逆的问题... 27

1．新市民承担房价上涨的轮回，还“住房”补贴“工业”的旧账...... 27

2． “后发优势”逐渐转为“后发劣势”，大力推动改革之重要原因.... 28

3. 长期决定房价的是人口？流动人口无法解释房价长期上涨.... 29

4. 未来的回旋余地在哪？有限的政策空间中寻求出路...... 29

四、明年怎么看？总量数据意义下降，产业链下游机会或先于上游出现.... 31

1. 销量预测： 2019 年同比下降 5%左右，前低后高... 31

2. 新开工预测： 2019 年增速回落至小个位数(1%,6%)、前高后低.... 35

3. 投资预测： 2019 年增速放缓至小个位数(1%,6%)、前高后低... 38

4. 房价预测： 2019 年增速放缓至小个位数、前高后低.... 41

5. 房地产产业链：下游机会或先于上游出现..... 45

五、政策“交谊舞步”式改善...... 49

1. 政策随宏观经济下行呈“ 交谊舞步” 式改善...... 49

2. 库存堰塞湖存在，房价回落背景下“ 限价” 转“ 稳价”... 50

3. 长效机制可能的突破口.... 51

六、公司分析及配置建议....... 52

1. 自上而下选股核心在于周期择时，先 Beta 后 alpha...... 52