我们认为当前我国房地产融资面临结构性问题，一方面是央国企和少数头部民企已经恢复信用扩张，另一方面是大部分民企仍面临信用收缩。解决问题的本质手段在于销售端的复苏，但从6 月百强房企的销售数据来看，由于对交付情况的担忧，大部分民企、出险房企的销售复苏明显弱于行业，需要更多外力的干预才能帮助它们走出现金流的恶性循环，继续拖延可能导致出险房企的进一步增加。未出险房企中信用相对脆弱的民企、出险房企中偿债意愿相对较强且以展期为主的房企、出险房企中实质违约较为严重的房企，需要的帮助存在差异。

22H1 地产融资回顾：规模收缩，开发贷、境内债重回净融资 ..................................................................................... 3
境内债：收缩但未失速，到期规模收窄之下重现净融资 ....................................................................................... 4
境外债：市场持续冰封，融资功能基本丧失 ......................................................................................................... 5
开发贷：监管呵护之下明显放量 ........................................................................................................................... 6
房地产信托：余额占比连降11 个季度 .................................................................................................................. 7
股权融资：港股大幅收缩 ...................................................................................................................................... 8
结构分化：优质房企打破融资穹顶、融资成本下行 ...................................................................................................... 9
融资利好频出，优质房企打破融资穹顶 ................................................................................................................ 9
“幸存者偏差”下境内债融资成本继续下降 ....................................................................................................... 11
22H2 地产融资展望：结构性问题或需政策发力方能解决 .......................................................................................... 13
房企风险：向规模房企蔓延，偿债意愿仍然较强 ................................................................................................ 13
到期挑战：7 月压力较大，信用危机未除 ........................................................................................................... 15
解题之道：结构问题突出，纾困方案可期 ........................................................................................................... 17
投资建议 ..................................................................................................................................................................... 18
重点推荐标的 ...................................................................................................................................................... 18
金地集团（600383 CH，买入，目标价19.13 元） .................................................................................... 18
万科A（000002 CH，买入，目标价25.20 元） ........................................................................................ 18
招商蛇口（001979 CH，买入，目标价19.01 元） .................................................................................... 18
滨江集团（002244 CH，买入，目标价11.50 元） ..................................................................................... 18
建发股份（600153 CH，买入，目标价16.92 元） .................................................................................... 19
华发股份（600325 CH，买入，目标价9.73 元） ...................................................................................... 19
新城控股（601155 CH，买入，目标价43.12 元） ..................................................................................... 19
华润置地（1109 HK，买入，目标价55.56 港元） ..................................................................................... 19
龙湖集团（0960 HK，买入，目标价53.76 港元） ..................................................................................... 19
中国海外发展（0688 HK，买入，目标价36.44 港元） .............................................................................. 20
旭辉控股集团（0884 HK，买入，目标价6.96 港元） ................................................................................ 20
碧桂园（2007 HK，买入，目标价8.58 港元） ........................................................................................... 20
中海物业（2669 HK，买入，目标价13.53 港元） ..................................................................................... 20
保利物业（6049 HK，买入，目标价73.86 港元） ..................................................................................... 20
碧桂园服务（6098 HK，买入，目标价51.67 港元） ................................................................................. 21
旭辉永升服务（1995 HK，买入，目标价17.90 港元） .............................................................................. 21
招商积余（001914 CH，买入，目标价20.80 元） .................................................................................... 21
新大正（002968 CH，买入，目标价47.94 元） ........................................................................................ 21
华联控股（000036 CH，增持，目标价5.04 元） ...................................................................................... 21
鲁商发展（600223 CH，买入，目标价15.57 元） .................................................................................... 22
风险提示.............................................................................................................................................................. 22