经过多年努力，我们试图采用全面的国际比较、客观的历史资料、扎实的数据逻辑，系统研究美国、英国、日本、德国、新加坡、中国香港、中国等的房地产运行和住房制度, 以及背后深层次的住房制度逻辑。当我们梳理完代表性经济体的案例以后，对很多房地产关键问题的认识变得更加清晰。

1 导言 ........................................................................................... 10

2 为什么相同的房地产危机，不同的泡沫结局？ ......................................... 15

2.1 第一次危机（1955-1974）：需求驱动，货币收紧后房地产危机爆发，但市场迅速反弹..... 15

2.1.1 产生：需求旺盛，供给不足............................................................... 15

2.1.2 爆发：货币收紧，税制改革......................................... 18

2.1.3 为什么第一次房地产危机爆发后，市场能迅速恢复？ .................... 19

2.2 第二次危机（1986-1991）：货币驱动，政府主动刺破，破灭后陷入“失去的二十年”...... 20

2.2.1 产生：金融自由化，信用扩张，企业炒地 ............................................. 20

2.2.2 爆发：政府主动挤泡沫、快速收紧货币和信贷 ................................. 25

2.2.3 为什么第二次房地产危机爆发后，市场一蹶不振？ ................................ 26

3 日本的住房制度是什么？ ................................................................... 28

3.1 日本住房制度的四大支柱 ............................................................ 28

3.1.1 货币金融制度：货币政策频繁变动，民间金融机构主导 ................ 28

3.1.2 税收制度：保有环节税负轻，短期交易收重税 ................................. 36

3.1.3 土地制度：私有制为主，土地金融属性强 ................................... 45

3.1.4 租赁制度：法律完善，供应充足，主体多样，机构主导 ....................... 47

3.2 如何评价日本住房制度？ .......................................................... 56

3.2.1 住房空置率和报废率双高.............................................................. 56

3.2.2 低收入家庭住房缺乏支持............................................................. 56

3.2.3 二手房市场不活跃 ......................................................................... 57

3.2.4 两次行政区划调整显著提升城市化率 .......................................... 58

3.2.5 大都市中心区的房价触底回升........................................................ 58

4 两次房地产危机对我国有何启示？ ...................................................... 59

4.1 城镇化尾声，人口红利消退预示房地产长周期拐点到来................... 59

4.2 人口移动的背后是产业的变化，人口集聚大都市圈是大势所趋 ............... 60

4.3 保持货币金融政策连续性和稳定性有利于稳定房地产市场 ............................. 61

4.4 税收影响预期，长期来看对防范房地产危机作用不大.......................... 61

4.5 住房存量时代，规范住房租赁市场能有效解决住房难题............................. 62