从定价权变迁中把握投资机会。不论是公司转型带来的估值重极，还是保险资釐举牌蓝筹带来的价值重估，行业定价权模式正収生变革，2017 年行业投资机会仍将孕育在定价权变更之中。尽管短期政策有收紧，随着长端利率下行，保险机极提升权益资产配置比例仍是趋势，高分红高 ROE 的蓝筹地产仍将受到险资的青睐，险资举牌概念仍将是 2017 年重要关注点。由于行业结极性矛盾，中长期看中小企业已抛弃对周期的幻想，主业多元化转型是大势所趋。随着基本面下行，其转型诉求将逐步提升，2017 年中小房企转型或卖壳退出有望重回大众视野。

一、 政策再次轮回，区域分化延续 ... 7

1.1 政策层面：去库存到抑制资产泡沫，政策再次轮回 ... 7

1.2 流动性：虽无暖阳、亦非寒冬 .. 8

1.3 基本面:周期淡化，调整幅度或弱于上一轮 . 9

1.4 整体：区域差异带来政策、量价持续分化 ... 13

二、 2017 年：销售中枢下行，投资不确定性加大 .. 15

2.1 投资滞后销售时滞缩短，三四线或提供支撑 .. 15

2.2 土地市场仍将呈现分化，整体价格难以下行 .. 18

2.3 预计2017 年销售下降8%，投资增长3% ... 19

三、 从国外经验看城市演变与房价趋势 ... 22

3.1 城市建成区扩张及人口净流入增速放缓 . 22

3.2 从国外经验看人口流动与城市圈形成 ... 23

3.3 从国外经验数据看城市圈与房价 ... 25

四、 选股逻辑：从定价权变迁中寻找投资机会 . 28

4.1 险资话语权快速提升带来的价值重估 ... 28

4.2 中小房企转型退出、控股权变更带来的估值重构 ... 30

4.3 国企改革标的——持续主题，值得期待 ... 31

五、 投资建议 . 32

六、 风险提示 . 33