城镇化红利下的地产繁荣及民众觉醒的服务消费意识为物管行业提供长期增长支撑。行业处于高速发展阶段，面临较低的周期风险和政策风险。预计到2020 年全国物业管理规模可达243 亿平米，基础服务收入规模将突破1 万亿元。目前行业亦处于整合初始阶段，市场格局依旧高度零散。但持续发酵的市场化进程令行业集中度加速提升，行业领先集团初露峥嵘。物业管理轻资产扩张的商业模式也意味着出色的资本回报率和现金转化率。

1、 行业规模依然快速增长，市场化进程提速 ............. 6

1.1、 全国物管行业规模具备万亿市场规模  6

1.2、 格局高度零散，市场集中度加速提升  7

1.3、 政策市场化导向明显 ........ 9

1.4、 社保征管改革短期带来成本压力，长期利于行业发展 ...... 11

2、 头部公司是行业趋势显著的受益者 ..... 11

2.1、 母集团有效支持下的天生骄子 ........ 13

2.2、 经营管理系统搭建盈利能力及扩张基础 ........... 14

2.3、 资金优势驱动外延整合 .. 22

3、 头部企业的四类成长路径 .. 24

3.1、 基地市场精耕  24

3.2、 地域多元化发展 ............. 26

3.3、 项目业态多元扩张 .......... 28

3.4、 增值服务的壮大 ............. 29

4、 投资建议 .......... 31

4.1、 绿城服务（2869.HK） ... 31

4.2、 碧桂园服务（6098.HK） ................ 32

5、 风险分析 .......... 33