展望2020 年，我们预计二季度后地产板块在流动性和需求端政策的共振下，能够走出估值修复行情。龙头房企销售、拿地、融资集中度依然在进一步提升，头部优势正在进一步凸显，今年以来公募基金地产股持仓比重连续三个季度下滑，我们认为地产股的低估值、业绩增长稳定性以及较高的股息率都能构筑良好的配置机会。重点推荐：1、融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企：万科A、金地集团、华发股份、中南建设；2、存量资产核心品种：大悦城、中航善达。

行业：开启供给侧改革，平稳中孕育分化 . 3

2019 年，房地产进入供给侧改革 ...... 3

销售：韧性好于预期，一二线市场如期改善 ....... 4

新房成交：各能级城市表现分化，一、二线城市如期改善 ..... 4

二手房成交：一线城市有望筑底，二线城市具备弹性 ... 5

成交结构：一线城市刚需为主，二线城市改善型需求发力 ..... 7

为什么2019 年销售会超预期？ . 7

投资：开发投资维持高位，土地投资结构性分化 ....... 12

土地市场：融资收紧下趋于回落 ....... 12

库存：逐步回升，一线和三线回升更为明显 ....... 13

政策：供给端逐步常态化，需求端有望边际改善 ...... 14

供给端：融资端供给侧改革，管控可能常态化 .. 14

需求端：行业政策和利率政策有望在“因城施策”中迎来边际改善 ..... 15

2020 年核心判断：销售开工投资回落，竣工开启修复周期 ........ 18

销售：分化走势进一步演绎，预计销售面积同比降4% ...... 18

施工：新开工面积下行1.9%，施工面积提升8% ...... 19

竣工：拉长滞后效应因子依旧强劲，预计明年增长8% ...... 20

投资：预计2020 年房地产投资增速约5.9% .... 22

企业：销售、业绩、融资集中度全面提升 ........ 24

销售：销售集中度进一步上行  24

业绩：业绩集中度如期兑现 .... 26

融资：集中度重新提升，信用利差重新走阔 ..... 27

拿地：存量变现提速，增量拿地放缓 ....... 29

ROE 的演变方向：从利润和杠杆驱动到周转和管理红利 .... 32

转型：决胜存量资产，把握物管和商业地产新机遇 .. 35

非住宅物业管理：升维新模式，掘金新蓝海 ..... 35

商业地产：陌上花开，运营为王 ..... 39

策略：平稳孕育分化，拥抱存量价值 ...... 44

政策：流动性偏乐观，供给端常态化，需求端不悲观  44

仓位：持仓连降三季度，打开增配空间 .... 44

估值：业绩稳健，低估值提升配置价值 .... 45

股息率：吸引力继续提升 ....... 46

投资建议 ...... 47

融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企：万科A、金地集团、华发股份、中

南建设 .. 47

存量资产核心品种：大悦城、中航善达 ..... 48

风险提示 ...... 49