两年前，深圳豪宅楼盘深业中城的开发商称，项目内420套住宅由售转租。两年后，开发商改口，准备向市场推售房源。9月24日，该楼盘开发商在官方微信上宣布，待拿到预售证后即展开销售工作。

　　深业中城是深圳市属国企深业集团旗下一个大型综合体楼盘，共分三期开发，住宅为二期产品。该楼盘位处深圳市传统豪宅区，2018年年底推出的二期商务公寓产品价格就达到了11万元/平方米。住宅如推向市场，售价将更高。

　　2017年12月底，深业集团宣布该项目的420套住宅将全部转成长租公寓，预计2020年投入运营。深业集团副总裁董方当时表示，深业中城要卖可能要到二三十年后。

　　董方当时称，深业中城由售转租，除了履行国企社会责任，深业集团也算了一笔经济账。用于出租后，项目收益将分为三部分：租金、物业增值、抵押后的金融收益。但长租公寓的收益率极低、回报周期极长。董方后来在2018年的业绩会上表示，公司长租公寓回报率只有2%。

　　深业集团当时还宣布，另外四个位于深圳的新建楼盘一同转成长租公寓。在当时政策号召下，星河控股、碧桂园等民营房企亦将部分在深圳的房源转成长租公寓。（详见《财新周刊》 2018年第05期报道“深圳商品房由售转租"）

　　深圳楼盘集体由售转租在当时引发关注。一些高价楼盘由售转租背后，存在政府和企业在新房“限价令"情况下的考量：政府不希望高价楼盘入市刺激市场，企业批不到满意的价格也不想卖。中原地产首席市场分析师张大伟指出，房企有借转租赁名义变相“捂盘"的嫌疑。

　　从深业中城案例看，项目等同于推迟了两年入市。对于“租转售"，深业中城开发商解释称，公司根据市场变化和集团战略升级，灵活并及时调整经营计划。

　　相比长租，直接出售房屋有利于提升短期收益、回笼现金。若按照13万元/平方米价格测算，深业中城这批住宅货值近百亿元。深业集团旗下港股上市平台深圳控股（00604.HK）财务数据显示，2017年将部分物业由售转租以来，公司已连续两个年度经营性现金流为负，现金余额持续减少。截至2019年6月底，公司一年内到期短债规模为91.59亿元，现金/短债覆盖比仅1.04，较2018年底的1.66进一步下降。

　　据财新记者统计，截至目前，TOP30房企中，已有半数涉足长租领域，规模从数千间到20余万间不等。但开发商的长租公寓业务普遍面临着盈利难题。“没有哪家房企做长租公寓是赚钱的。"万科一名前中层人员对财新记者说。

　　房企的长租房源主要来自于自持物业和包租物业，分别对应重资产和轻资产模式。自持物业主要来自于自持地块，主动售转租的只是极小一部分。包租物业租赁期通常在十年以上，是房企公寓扩张规模主要渠道。龙湖集团和碧桂园自持房源约占总比重的三成。

　　随着长租风口褪去、房地产开发业务融资收紧，2019年以来，房企布局长租业务的积极性已大不如2017年-2018年。据市场机构克而瑞统计，至2019年6月底，万科泊寓、龙湖冠寓、朗诗寓、招商公寓等大型长租品牌的拿房规模较2018年底几乎没有增长。此外，大多数房企的拿房数量，均未达当初公开宣称的目标。朗诗绿色集团更是将长期亏损的长租公寓业务剥离出上市公司体系。

　　在土地前端市场，2018年来，北京等热点城市还出现自持地块流拍的现象，房企对自持地块的热度有所下降。

　　贝壳研究院分析师黄杍向财新记者指出，长租公寓依靠母公司输血，长期占用资金，现阶段房企开发融资越来越难、资金回笼速度变慢，房企也不会再投入过多资金去拓展长租。