在当前新零售产业变革加速期，我们希望通过本篇报告：阐述对零售产业变革方向与节奏的判断，详细分析看好百货股的逻辑，同时以新视角再次回顾近年来中国商业物业总量和结构上的变化趋势，为梳理 2018 年产业整合和二级市场投资机会提供参考。 

1. 电商龙头加速抢滩线下，促商业物业价值回归. 5

1.1 消费复苏、资本入局，带来收入端与资产端的边际变化... 5

1.2 线上 VS 线下：商业回归本质，线下流量成本低、业态结构优化. 7

1.3 阿里从私有化银泰到牵手中央商场，具有百货行业示范意义.. 9

2. 总量分析：商业物业总供给近年回落，供需趋向均衡...12

2.1 新开工面积2014 年以来下降，未来供给有望收缩.12

2.2 物业空臵率处于合理区间，区域供给分化..15

3. 结构分析：一线城市核心商圈竞争力强，部分二线城市有供给压力..16

3.1 城市发展阶段与商业地产需求..17

3.2 一线城市：商业物业向新商圈拓展，核心商圈物业价值凸显...17

3.3 二线城市：杭州武汉仍有发展空间，天津沈阳供给压力较大...21

4. 投资建议：重视拥有优质物业，RNAV 折价较多个股...25