大类资产配置意义加大，这个冬天不太冷。14 年底-15 年属于房地产行业衰退末端和复苏前半段，地产股处于基本面边际改善驱动的超额收益区间；16 年房地产完成小周期触顶并且开始回落，整体行情属于无风险利率改善支撑下的估值修复行情；进入 17 年，在大类资产配置框架下，房地产作为一类资产的配置热度下滑，但前期流动性持续改善、通胀温和上行将对冲房地产价格的滞后调整，这种价格刚性将使得 2017 年行业表现为“这个冬天不太冷”。

一、从几个特殊视角看房地产........ 7

1. 到底是谁在去杠杆？.......... 7

2. 一线城市核心区房价暴涨倒逼城镇化........ 8

3. 住房民生思维将降低未来房市波动率...... 9

二.从大类资产配置角度看房地产...... 13

1. 基本面视角： 17 年小周期“调整年”，中周期将持续复苏至 2019 年左右... 13

2. 地产行业的流动性维度：房地产配置意愿回落..... 17

3. 大类角度看地产：这个冬天不太冷........ 20

三、传统指标真的只是拍吗？ -15 年复苏、 16 年繁荣与转折、 17 年调整....... 23

1. 销量预测：多因素共振导致 2017 年下降 10%左右...... 23

2.房价预测：小周期调整相对刚性、 2017 年指数个位数下降.... 28

3.新开工预测： 2017 年下降 5%-10%、前低后略高....... 30

4.投资预测： 2017 年增速放缓至 0-5%、前高后低....... 32

四、重申存量新经济框架、物流地产及长租进入资本市场.... 36

1. 两大基础工具——互联网+及房地产金融....... 36

2. 存量新经济 3 大核心环节之——交易与信息环节....... 38

3. 存量新经济 3 大核心环节之——社区服务....... 41

4. 存量新经济 3 大核心环节之——存量优化......... 43

五、配置建议....... 49

六、风险提示....... 51