大股东申通地铁集团持有公司股权58.43%。1）从资产规模看，集团总资产约3000 亿，净资产约1800 亿，规模分别为上市公司的122 倍和125 倍；从运营里程看，上市公司运营里程不足集团的5%。2）公司主营包括地铁运营、融资租赁及投资业务。营收平稳，成本上升导致毛利下滑。

一、典型的大集团、小公司 .... 7

（一）集团资产证券化率不足1%，是典型的“大集团，小公司” .... 7

（二）公司业务：营收平稳，成本上升，净利下滑 .... 7

1、地铁业务为主，融资租赁增速较快 .... 8

2、地铁一号线业务：运量稳定，毛利走低 ..... 9

3、融资租赁业务：处于快速成长期，但规模尚小 .. 9

4、推进投资板块：试水上盖物业股权投资，逐步打造开发平台 .. 10

二、他山之石，如何玩转“轨交+物业” ..... 11

（一）香港地铁：“轨交+物业”模式的典范 ..... 11

1、2500 亿港币市值，最赚钱的地铁公司 ..... 11

2、多元化经营保证了营收稳定、持续盈利 ... 12

3、“轨交+物业”模式的典范 ..... 14

4、港铁模式成功的三大因素 ..... 16

（二）深圳地铁：积极资本运作与探索 .... 17

1、土地资源拟注入万科 .... 17

2、试水“地铁+物业”的城市轨交运营者 ..... 19

（三）京投发展，地铁上盖毛利高于其他地产项目 .. 21

1、京投发展：上盖物业开发商 ..... 21

2、地铁上盖项目毛利率显著高于非上盖 ... 21

3、增值速率：地铁上盖物业远高于非地铁物业 .... 22

三、申通地铁集团：从地铁建设到城市运营 .... 24

（一）资产规模胜于深铁，盈利远不如对方 ..... 24

（二）地铁运营贡献主要收入，但非票业务不可忽视... 25

（二）从地铁建设到城市综合运营 .... 27

1、TOD 模式典范：莘庄地铁上盖项目 ..... 27

2、申通地铁集团在地铁上盖物业获取方面拥有得天独厚优势 .. 29

3、低价拿地，二次转让，获取回报，反哺地铁建设..... 30

四、借东风，国企改革五大猜想 .. 33

（一）猜想一：集团非票业务注入 .... 34

（二）猜想二：效仿深圳地铁，土地资源注入 ..... 34

（三）猜想三：路产注入？ ... 35

（四）猜想四：壳为他用？ ... 36

（五）猜想五：内生发展：大力推进融资租赁及投资业务 ... 37

五、盈利预测及估值 ..... 37