考虑到近期调控政策带来的负面影响，我们认为港股地产股板块将在 2016 年四季度和 2017 年一季度承压；同时预计从 2017 年二季度起，伴随着一、二线城市降幅收窄，并有可能在下半年触底反弹，板块将出现机会。因此对于接下来两个季度，我们建议：逢低买入在一、二线城市布局高质量项目的公司：华润置地、龙光、中国海外发展、龙湖、深圳控股。逢高卖出布局侧重三、四线城市的标的： 碧桂园、恒大、雅居乐。关注具有防御性的物业管理板块：我们首选绿城服务。

投资概要....... 4

房价会跌吗？不会......... 6

新房市场：销售均价的三大推动因素........ 6

二手房市场：小幅调整在所难免........10

需求是否会减少？会，但只是暂时的....... 12

2016 年四季度和 2017 年一季度：销售面积同比下降 30~40%.....12

2017 年二季度~四季度：二季度开始改善，下半年见底回升......13

长期来看：新房销量在未来三年将维持在每年约 11 亿平米.......15

一、 二线城市供应缺口是否能彻底解决？可能性很低......... 17

一线和核心二线城市供应仍小于需求........17

精选 30 城，长期将受益于城市住房供应短缺.......18

中国居民房贷杠杆过高？尚未超出合理范围...... 20

各项杠杆比率均未超过其他可比国家...........20

2017 年新发放房贷的边际收紧不会给房地产市场带来实质性影响.......22

三、四线城市是否会持续好于一、二线城市？ 2017 年可能性低........ 23

三、四线城市在 2016 年四季度和 2017 年一季度仍将表现强劲......23

未来：一、二线城市会重新超过三、四线城市.......23

还会有后续调控措施出台吗？应该不会....... 25

附录一....... 26

我们将 277 个地级市重新划分为四个能级.......26

2016 年国庆节期间出台的调控政策.......27

附录二......... 31

公司增速比较........31

公司利润率比较......31

2016 年前 9 月房企合约销售数据........32

房企净负债和融资成本........32

房企股息收益率.........3