面积扩张支撑高速增长确定性的时代或迎来尾声。根据中国物管协会， 20 年中国物管收入1.18 万亿元，同比+12.3%，增速创13 年以来新低。 量价拆分来看，增速放缓主要是新增面积放缓所致，在管规模330 亿 平米，同比+6.6%，创15 年以来新低。分来源来看，主要是以服务社 会化为主的存量房渗透率提高带来的增长减弱。过去几年行业以面积 增长推动的高速增长时代或迎来尾声。企业端，龙头物企关联方交付 贡献在新增面积中占比在21H1 下降至24%，对规模增速贡献下降至 8%，地产交付对企业的贡献边际减弱。存量市场，外拓和收并购的竞 争依然激烈，21Q3 以来的并购窗口期，优质标的的估值依然不便宜。

一、面积扩张支撑高速增长确定性的时代或迎来尾声 ........................................................ 5

（一）行业增速有所放缓，渗透率提高的快速增长期或达峰 ..................................... 5

（二）关联地产公司交付贡献减弱，地产景气度下行压制规模增长 .......................... 7

（三）存量市场中外拓和收并购的竞争依然激烈 ....................................................... 8

（四）总结：面积支撑的增长确定性减弱，行业需要新支撑 ................................... 11

二、龙头崛起，寻找第二成长曲线 ................................................................................... 12

（一）集中度加速提升，行业将进入寡头时代......................................................... 12

（二）高增长目标不变，但仍存在一定的增长缺口压力 .......................................... 13

（三）物业企业盈利模型拆分 .................................................................................. 14

三、2022 年投资策略 ....................................................................................................... 17

（一）2021 年市场回顾：上半年政策与高增长预期推高估值，下半年地产压制估值

下跌 .......................................................................................................................... 17

（二）2022 年选股策略：优选关联房企经营稳健的龙头，关注超跌龙头 ............... 24

（三）2022 年后投资策略：精选具备长期增长因子的物企 ..................................... 25

四、物业企业的估值探讨 .................................................................................................. 26

五、风险提示 .................................................................................................................... 29