量价预判：中期需求有支撑，考虑棚改和按揭对冲，预计19年销量同比-5%中期来看，我们估算全国住宅需求中枢为13亿平，且对比我国8项杠杆率指标均低于国际主流发达国家，表明中期需求和购买力仍有一定支撑。但短期来看，受到731会议、贸易战和棚改收紧三大因素影响，18H2改善及投资需求快速离场，导致去化率下行、成交快速走弱，降价行为也零星出现。展望19年，综合考虑棚改收紧对三四线需求透支（对销量负面拖累料不到7%）及国债收益率下行预示后续按揭利率存在降50bp可能（对销量正面拉动料不超2.5%），预计19年销售面积同比-5%，并考虑低库存托底房价及放松政策等积极因素，预计销售均价同比+0%、销售金额同比-5%。

一、基本面：三大因素导致成交走弱，中期住宅需求仍有支撑，但棚改过后三四线需求略有隐忧.... 15

（一）需求现状：下半年去化率下行、成交走弱，源于 731 会议、贸易战和棚改资金收紧..... 15

（二）需求展望：中期需求仍有支撑，考虑棚改拖累和按揭改善，预计 19 年销售面积同比-5%.......30

（三）供应情况：开工积极、推盘高增致中短期供给放量，拿地走弱、库存低位预示中后期供给承压..... 49

（四）价格情况：房价略有松动，但库存低位、高地价项目入市及土地成本走高将有托底房价..... 56

二、政策面：稳经济隐含稳房地产，供需结构化放松或是方向，预计 19Q2 前后政策逐步宽松..... 61

三、资金面：回款略降、资本市场融资增加、非标增速放缓，预计 19 年资金来源增速放缓至+3%.... 71

四、公司面：龙头集中度三重跳增，高预收款确保业绩稳增，存货减值压力不大、更重在业绩平滑.... 76

五、投资数据预测：预计 19 年开工-4.5%、施工+4.3%、土地购置费-10%、 19 年投资同比放缓至+0%..... 97

六、周期复盘：销量增速转负、 GDP 连续两季度低于 24 月移动平均为政策放松领先信号...... 109

七、投资建议：寒夜将尽，曙光在前，维持行业推荐、并重申看多龙头...... 139

八、风险提示......... 140