投资建议：二季度以来板块较低迷的走势主要来源于，1）对关联房企信用风险的担忧；2）对 物业行业政策的过度疑虑。针对关联房企信用风险，我们覆盖的物管公司关联房企融资通道畅 通且融资成本基本稳定，具备较高的财务安全边际，无需过分担忧，同时，基本面加速下行和 房企信用风险叠加下，地产政策宽松预期逐渐加强，压制因素有望得到缓和。针对行业政策过 度疑虑，我们认为，当前政策主基调为鼓励支持及市场化、规范化，目的是推进行业朝着“质 价相符”的方向健康发展，有利于优质品牌物企进一步提升市场份额，同时，疫情下物业的基 层治理价值充分凸显，疫情常态化背景下其依然为基层治理重要抓手，同时也是党建联建的重 要辅助，长期支持的政策导向不会发生转变。行业中长期逻辑维持向好，板块估值分化，同时 部分财务压力较大的房企选择出售旗下物业公司获取资金，收并购机遇增加，头部企业有望加 速并购整合扩张，其投资价值进一步彰显。由此，我们建议，长期关注公司关联方实力、口碑、 科技、规模、赛道布局等，看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、保利物业；中期重视 增长确定性，关注外拓能力、激励机制、关联方销售情况，看好金科服务、旭辉永升服务、绿 城服务、宝龙商业；短期关注估值性价比，看好金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务。

1. IPO 缩减供给回落，关联方信用风险拖累板块走势 ...................................... 5

1.1. 新股IPO 规模缩减，板块供给回落 ....................................................................................... 5

1.2. 板块呈现四阶段变化，关联方信用风险+政策忧虑拖累板块走势 ..................................... 6

2. 业绩维持快增趋势，盈利能力稳健提升 .......................................................... 8

2.1. 营业收入加速增长，归母净利润维持快增 ........................................................................... 8

2.2. 利润率稳健提升，展望未来存在一定下行压力 ................................................................. 10

3. 规模增长加速，市拓发力，收并购风险与机遇并存 .................................... 14

3.1. 规模增长加速，头部兼具高基数与充裕储备 ..................................................................... 15

3.2. 市场化外拓持续发力，收并购扩张机遇与风险并存 ......................................................... 18

3.2.1. 新旧势力齐发力，第三方占比持续提升 .................................................................................................. 18

3.2.2. 市场化外拓持续加码，已成规模增长重要驱动力 .................................................................................. 19

3.2.3. 头部物企资金充裕跑马圈地加速可期，收并购扩张机遇与风险并存 .................................................. 22

3.3. 非住占比进一步提升，细分业态布局成效显现 ................................................................. 25

4. 收入利润结构持续优化，单面积创收能力改善 ............................................ 31

4.1. 社区增值服务拓展发力，收入利润结构持续改善 ............................................................. 31

4.2. 基础服务单面积创收稳中有升，培育推进社区增值服务浓度增加 ................................. 33

4.3. 自营专业化服务发力，消费类服务占比提升 ..................................................................... 34

5. 效率提升费用率改善，账期延长应收款占比提升 ........................................ 38

5.1. 效率提升管控优化，销管与期间费用率改善 ..................................................................... 38

5.2. 公建城服拓展延长账期，应收款占比提升 ......................................................................... 40

6. 投资建议 ............................................................................................................ 41

7. 风险提示 ............................................................................................................ 48