关键词：深交所；长租公寓；抵押贷款；资产证券化产品
摘 要：
内 容：2017年12月1日，“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划"(以下简称“招商蛇口专项计划")获深交所评审通过，并拟于近期发行。招商蛇口专项计划是全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品(以下简称“CMBS")，也是目前储架发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品。招商蛇口专项计划的获批既是资产证券化服务住房租赁市场发展的又一阶段性成果，也是深交所继全国首单住房租赁类房地产投资信托基金(REITs)“新派公寓"后在长租公寓领域内的又一创新尝试，标志着优质住房租赁企业可尝试运用储架式CMBS高效拓宽融资渠道，具有非常积极的示范效应。
　　据介绍，招商蛇口专项计划由招商证券资产管理有限公司担任管理人，采用储架发行模式，总额度60亿元，管理人可以在无异议函出具日后2年内按照约定的标准筛选底层物业资产，自行选择合适的时点发行多期CMBS，相比于普通单期产品，大幅提高发行效率，有利于进一步降低企业的融资成本。专项计划融资人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商蛇口")，基础资产为单一资金信托项下的信托贷款，并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。首期拟发行产品以位于深圳前海蛇口自贸片区的“四海小区"作为标的资产，预计发行规模20亿元。招商蛇口为专项计划提供差额补足，同时以其子公司持有的“四海小区"全部标的物业资产对信托贷款提供抵押担保，使优先级资产支持证券获得了AAA的信用评级。
　　推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场，是加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举住房制度的重要内容。近期国家密集出台相关政策，加快发展住房租赁市场，并明确鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道。作为长租公寓行业的龙头企业，招商蛇口拥有大量低成本的存量长租公寓，通过发行CMBS，既盘活了存量资产，也保留了长租公寓的所有权，为企业打通了“投资、建设、运营和退出"的完整业务链条，也为传统租赁行业转型升级提供了有效渠道。
　　下一步，深交所将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，根据国家政策导向，服务实体经济发展，提高直接融资比重，鼓励并支持优质住房租赁企业发行债券、资产证券化和REITs产品，切实服务购租并举的住房制度体系建设。