关键词：房地产行业；房价；市场行情；行业走向
摘 要：流入人口潜力庞大，市场供给稀缺。相比英国、俄罗斯等，北京和上海这两个核心城市人口占中国总人口比例很低，但一线城市对全国人口吸引力并不逊色于伦敦和莫斯科等地。中国的特大城市限制人口流入，并不会降低这些城市的吸引力，只是拉长了人口流入的时间，区分了流入人口享受公共资源的便利度（通过户籍）。目前，这些城市的功能定位已经基本固化。同时，这些城市的二手房交易规模逐渐超过一手房，二手房供给不受供应土地的影响，土地供给即便放量，也已经很难改变其核心区域供应稀缺的现实。
目 录：

基本面因素并未改变：人口流入，供给稀缺..... 1

一线房价不断上涨.. 1

新房土地供给已经不可能改变一线城市核心区域供求状况...... 1

一线人口净流入可能持续很长时间......... 3

触发回撤的可能因素：房价短期上涨过快，财富缩水.. 5

房价短期上涨过快.. 5

财富缩水，经济增长放缓，居民购房能力下降的威胁.. 6

新买房居民的真实杠杆率可能高于想象.. 6

刺激一线房价上涨的可能短期因素......... 8

无风险利率和租金回报率日渐接近......... 8

产业政策内生化，货币政策可能是带来惊喜的核心因素.......... 9

基本结论... 10

利多长期，利空短期，降息预期或成决定方向的关键........... 10