我们认为，今年年末明年年初或是一个较好的投资时点，其主要原因有：1）地产“政策 底”或已初步出现，中央持续释放地产利好信号，此前主要聚焦在房企资金压力方面的 缓释，不过12 月6 日中央政治局会议提及要更好满足购房者合理住房需求，促进房地 产业健康发展和良性循环，关注到了目前销售不景气需求较弱的核心矛盾，我们看好后 续需求端政策的进一步松动。2）地产各主体对市场信心的修复仍需要时间，后续行业 基本面仍有下行压力，投资增速也有继续回落的压力，基于地产对全国GDP 和地方财 政的贡献度均较大，Q4 经济增速和地方财政均将面临一定压力，政策调整预期进一步 加强。3）三批集中土拍或通过适当降低土地保证金比例与首次付款比例、适当放宽土 地出让金缴纳期限、适度取消指导价或房价限制等方式缓解房企短期现金流压力、保障 房企盈利空间以适度提高房企的参与度，一定程度上能够解决目前房地产行业利润率走 低的核心矛盾之一。

1 新房市场延续低位运行，二手房同比降幅显著收窄 ........................... 5

1.1 11 月新房成交：整体环比上升同比下跌，一二线环比增加，三线持续回调 ......................... 5

1.2 11 月二手房成交规模环比回升，同比降幅收窄 .................................................................... 6

1.3 11 月新房库存、去化周期同环比均上升，上海去化周期小于6 个月 .................................... 7

1.4 11 月百强房企销售持续降温，累计权益销售额转负 ............................................................. 9

1.5 1-10 月行业集中度略低于过去两年同期水平....................................................................... 11

2 土地市场持续较冷，溢价率仍处于低位 ........................................... 12

2.1 11 月地市成交量价齐跌，溢价率仅2.9% ............................................................................ 12

2.2 10 月土地投资强度明显回调，部分主流房企Q4 拿地明显减少 .......................................... 14

2.3 从二批到三批集中土拍，土拍热度持续下降，预期毛利率进一步改善 .............................. 15

3 政策：融资出现微调，部分城市加强预售资金监管 .......................... 17

4 11 月地产板块跑赢沪深300 3.7 百分点；板块估值处于历史低位 ....... 18

5 投资建议 ......................................................................................... 20

6 风险提示 ......................................................................................... 21