我们认为地产短周期主要受政策影响，每轮周期表现不尽相同，此轮尤甚：1）从房价角度看，此轮上行阶段共持续 24 个月，创历史新高，且整体房价环比涨幅达到 2009、2010 年的历史最高水平，各线城市涨幅普遍创新高。原因在于此轮前期需求刺激力度强于上一轮，与第二轮相当，同时叠加宽松程度较高的资金环境及三四线棚改；2）预期普遍下降，销售好转传导至投资的时滞变长，新开工和投资对销售下滑的敏感性增强，主要在于市场对于行业已至缓慢发期后需求减弱形成较一致的预期。

此轮周期和以往有何不同.......4

景气持续更久..............4

房价涨幅更高...........4

预期普遍下降............6

分化更加突出.........7

追本溯源，还看政策........9

多方面政策配合全力去库........9

叠加土地供应逐渐减少，致库存降至低位........13

较强补库需求带动开工、投资走势背离销售........15

后续如何：销售增速下行，投资景气依旧........17

销售端：脚步放缓，趋势不改.......17

投资端：看好全年景气度的持续........22

投资建议：聚焦龙头房企及三四线棚改受益标的......25

行业下行、融资收紧，龙头优势加速彰显.....25

棚改货币化安置的提升利好三四线资源型房企.......29