关键词：上海；商业地产；零售物业；写字楼；供应；
摘 要：
内 容：　　受到新增供应持续高位影响，上海优质写字楼市场空置率上行；另一方面，在科技创新产业推动下，上海商务园区写字楼空置率下降，租金微涨。世邦魏理仕近日发布《2019年上半年上海房地产市场回顾与展望》，报告显示，零售物业非核心商圈供给充分，跨界融合趋势持续深化，健身美妆行业锐意创新。第三方物流和制造业企业仓储物流物业需求稳健，推动租金上行。
　　优质零售物业市场：互联网健身线下广泛布局
　　2019年上半年，上海零售物业市场仅迎来9.5万平方米的新增供给入市非核心商圈，分别是协信星光天地及上滨生活广场。
　　观察近期零售品牌活动，服饰(42%)、餐饮(28%)以及生活体验类业态(6%)继续积极拓址。同时互联网健身在完成资本积累后于购物中心积极扩张，小而精的品牌特色使其多选址于人流密集的次级商圈。
　　记者近期在刚开业一年的静安大融城看到，在拥有寰映影城、永辉超市、星际传奇&Meland儿童成长乐园、钟书阁、威尔士等主力品牌下，已经开始不断主动调整其整体业态比例与品牌优化。
　　静安大融城总经理翟云渊表示，在这个消费需求多元化的时代，对个体消费者的洞察，已经成了商场精细化运营中必不可少的一环。静安大融城将紧跟消费大趋势，主动调整其业态比例与品牌升级，未来将更专注于精细化运营。
　　此外，上半年多见美妆品牌在各优质项目举办艺术展，通过营造符合品牌特性的沉浸式场景拉近与千禧客群的距离。鉴于现存项目进行装修改造的现象持续发生，整体空置率微升1.3个百分点至8.4%。
　　世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部主管希诺表示：“2019年下半年约有80万平方米的新增供应，多集中在非核心商圈。我们预计空置率将小幅上扬，在市场活跃的氛围下，租金将保持平稳正向趋势。无论是实体零售、线上零售还是全渠道零售，零售业已经从简单的模仿进入了模仿创新阶段，随着市委全力推进上海四大品牌行动计划，上海将逐步发展成为具有全球影响力的国际消费城市。"
　　优质写字楼市场供应持续放量
　　上半年，上海写字楼市场新增供应累计达54.9万平方米。由于经济增长稳中趋缓、摩擦以及共享办公降温等一系列叠加原因，上半年净吸纳量表现走弱，累计去化14万平方米。一方面，续租占比亦较往年显著增加，显示在经济前景未明影响下租户在租赁决策上更为保守，另一方面，千平方米以下的租赁成交占比过半。观察近期成交案例，TMT(21%)、消费品制造业(16%)、以及金融业(15%)为主力需求产业。持续新增供应，推动空置率同比上升4.4个百分点至18.0%，创下近10年新高。租金表现来看，租金报价与有效租金同步下行，当期有效租金同比下降2.9%至每月每平方米296.8元。
　　仓储物流市场：第三方物流和制造业企业需求稳健
　　二季度上海物流市场无新增供应，上半年累计新增供应4.7万平方米。主力需求来源为第三方物流企业，单在青浦就录得超过2.5万平方米的成交，奉贤与浦东区域内亦有大面积成交。制造业需求同样保持稳健，一家消费品制造企业在浦东去化近2万平方米的面积。受到Forever21品牌退出中国的影响，临港区域内出现部分空置；电商需求虽保持强势，但也持续溢出至自建库内。
　　政府对租户注册及税收要求对于物流市场依旧存在一定影响，上半年全市整体空置率为7.5%，同比上升0.5个百分点。二季度净吸量为1,223平方米，上半年净吸纳量累计录得负值。除青浦仍有超过20%的空置面积以外，上海其它地区的可租赁面积有限，浦东机场周边与临港空置率都低于5%，包括闵行和西北在内的多个地区长期保持满租状态。上半年全市平均租金同比上涨2.7%至每月每平方米47.1元。
　　世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|产业地产部主管缪博文表示：“下半年预计将有近12万平方米的高标仓库入市。在零售商流动的短期影响消退后，存量稀少且需求稳健的上海物流市场，无论是在去化速度还是租金方面都有着上升空间。同时，随着租户对于仓储硬件设施的要求不断提升，快速成长的高端物流需求和不断进步的智慧仓储技术，都将持续吸引各路资本对于物流地产的关注。"
　　投资市场：大宗交易金额提升投资者风险偏好下降
　　上半年大宗交易市场，上海稳坐全国半壁江山。商业地产大宗交易投资总额约为人民币480亿元，同比增长10%。其中，外资占比48%。从代表成交活跃度的成交笔数指标观察，上半年录得18笔成交，低于2018年同期的31笔。
　　从成交的结构上来看，有67%的成交为具良好现金流生产能力的写字楼相关物业，同比提高9个百分点。而区位投资偏好上，核心区位及发展较为成熟的新兴市场约占72%。另外，在风险等级偏好上，可以发现核心增值型及增值型约占整体成交比例的78%。由以上各个维度的分析来看，近期投资者的风险偏好正在下降，同时对于区位、现金流及回报率的要求也有明显的提高。
　　世邦魏理仕华东区投资及资本市场主管何树奇表示：“作为买方指标的成交活跃度及投资者风险偏好双双下降，同时市场上主要卖家在融资条件走弱的情况下，议价空间已逐渐显现。与此同时，上海甲级写字楼的回报率再次出现了反弹。我们认为以价格角度而言，上海写字楼市场已经进入了周期性的投资窗口。下半年核心拓展区及较为成熟的新兴市场写字楼相关物业将成为市场关注焦点。"