2月8日，深圳二手住房参考价格机制发布一周年了。估计谁也没想到，二手房参考价会成为导致深圳二手房市场剧烈调整的原因。2021年，深圳二手房成交量只有40699套，创下近15年来新低。

二手房参考价有几个效应：

一是降低杠杆。银行将参考价作为贷款评估价，意味着参考价对个人买房来说，具有提高首付，降低贷款额度的效应。

二是斩断价格循环上涨的链条。借助加杠杆推高房价，并带动更多购买力进入市场，驱动房价进一步上涨，这是深圳二手房价格上涨的一般逻辑。参考价落地后，这个链条被斩断了。

三是引导市场预期。没有参考价，买卖双方和中介就按实际成交价作为价格锚，这为楼市炒作提供了机会。比如，多数片区供求紧张，放盘比较小，可以人为操控房源、带动房价上涨，房价上涨预期实现，会驱动买家入市，带动房价进一步上涨。参考价框架下，市场主体开始将价格锚转向了参考价。

据中介统计，在目前的交易中，大概有2/3左右的交易单，其均价在参考价左右。参考价实施之初，不到15%。

深圳二手房价已连续八个月环比下跌。按照参考价政策的规定，今年初应该对3595个小区的参考价进行调整，但笔者认为，现在面临两难的困境：

一方面，如果按真实价格的变动，很多小区就应该下调参考价。但这意味着，二手房参考价实现了价格下跌，且政府或许在有意引导价格进一步下跌，这会带来市场预期不稳，买家更加谨慎的结果。重要的是，价格下跌意味着无法向银行借到更多钱，在房价居高不下的情况下，这对合理需求的释放是一个阻碍。另外，对卖地来说，也不是一个好消息。

目前，促消费、稳预期、保稳定，促进房地产市场良性循环，成为楼市政策的新重点。这么看的话，下调参考价不太合时宜。

另一方面，如果上调参考价，不符合目前的市场运行态势，与国家公布的深圳房价运行指数不相符，而且可能会传达托底和救市的信号。

当然，如果从去除泡沫的决心、树立楼市调控的决心和信心来看，也不排除一定幅度下调参考价，既反映房价的真实变化，也给市场传达积极的信号，让市场放弃任何幻想。

此外，也有可能是对深圳南山、宝安中心区等中西部实际成交价格明显下调的区域下调参考价；其他区域保持稳定，甚至适度上调。当然，最主要看银行是不是继续按参考价贷款。如果银行暗中放松，像过去那样按银行自己的评估价贷款，甚至还做“高评高贷"，参考价也就失去了效应。

总之，二手房参考价，发挥有为政府的作用，夯实地方主体责任，这是深圳楼市的长效机制，银行严格按参考价贷款，也是题中之义。这显示了去杠杆、去泡沫的信心和决心，值得称赞。既然是长效机制，就要坚持，即便是微调，也有底线。因为，这是一项“开弓没有回头箭"的改革。