2018 年，商品住宅开发行业的支柱地位仍不可替代：市场容量大、产业链长、地方政府对土地财政依赖度高。一、从大周期的角度观察，行业已迈入了成熟期；二、当前处在小周期衰退期。预计 2018 年房地产投资增速 3%~5%，新开工、销售面积和销售额均负增长，增速为-5~-10%。若 2018 年政策不适时放松， 2019 年行业衰退将扩大。

商品住宅开发仍是我国毋庸置疑的支柱产业.......5

一、市场容量大.......... 5

1、新建商品住宅开发销售体量大，二手房交易规模亦达数万亿级别......... 5

2、我国人均居住面积与发达国家相比仍有增长空间.......... 5

3、城镇化率仍有较大提升空间.. 6

4、人口保持增长持续创造住房需求..........6

5、供给缺口回补空间大.......... 7

6、老旧房屋亟待更新改造.......... 7

7、结论：商品住宅开发细分领域增量空间约 261-435 万亿元....... 8

二、触角延伸范围广，对国民经济影响大........8

1、房地产产业链长，其繁荣或降温将显著影响上、下游众多行业领域........ 8

2、房地产支柱地位对国民经济影响大........ 9

三、地方政府对土地财政依赖度高.........11

1、土地财政短期不可替代..........11

2、地方政府性债务对土地出让收入依赖度高.......... 16

大周期已迈入成熟期，小周期正处于衰退期........17

一、行业已迈入成熟期，市场容量虽大、但长期增长潜力不足...... 17

1、行业基数高、长期增长潜力不足.........17

2、中长期亦面临一定程度的隐忧.......... 17

二、当前处于小周期降温阶段........ 19

1、行业基本面大部分指标见顶回落..........19

2、资金面处于偏紧状态....... 20

3、预计 2018 年行业将进一步降温，部分指标将出现负增长........ 21

在小周期衰退期，地产龙头股大概率有相对收益......22

一、赚的是风险偏好下降的钱..... 22

二、赚的是市场集中度提升的钱...... 23

三、赚的是业绩增长的钱......... 26

四、股价走势已适应“调控常态”......... 27

五、上述逻辑的有效性在过往已亦被印证........27

继续建议机构 2018 年超配聚焦房地产优势企业股票.........27

投资主线和选股思路........29

一、自上而下，从十九大报告寻找投资主线......... 29

1、大力发展国有企业.......... 29

2、高举高打雄安新区............ 29

3、 “房住不炒，租购并举”推动租赁市场蓬勃发展........ 29

二、遵循“低估值+双增长”选股思路........ 29

风险..........30