今年8 月25 日，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。 有观点认为这将是一轮“新房改”的开始，我们通过复盘历史和与其他地 区保障房比较发现，本轮保障房建设最重要的意义在于开拓了配售型保障 房的新路子。

1 历史变迁：住房保障的三种模式 .................................................................... 5

1.1 1994-2005：“房改”提出三层次住房体系，配售成保障房主体 ................................... 6

1.2 2006-2014，配售让位于配租，“有房产”变为“有房住” ....................................... 9

1.3 2014 年开始，改造代替配租，直到2021 年启动保租房 ......................................... 11

2 他山之石：住房保障的三条路径 ................................................................... 15

2.1 配售型保障房：新加坡组屋 ................................................................ 15

2.2 配租型保障房：香港公屋与荷兰的社会住房 .................................................. 16

2.2.1 中国香港：“租售并举”的公屋体系 ................................................... 16

2.2.2 荷兰：社会住房机构提供“社会性租房” .............................................. 18

2.3 商品房体系中的保障房：英国和日本为例 .................................................... 19

2.3.1 日本：通过“五年计划”与“三大支柱”大量建设保障房 ................................ 19

2.3.2 英国：从社会住房到私有化浪潮 ...................................................... 21

3 启示：对新一轮保障房建设的展望？ ............................................................... 23

3.1 定位：重构市场和保障的关系 .............................................................. 23

3.2 供求：房地产供求关系改变后，保障房怎么建？ .............................................. 24

3.2.1 保障对象：大城市的工薪阶层和引进人才 .............................................. 26

3.2.2 筹建方式：盘活存量资源 ............................................................ 28

3.3 保障房的两个目标：稳增长与保民生 ........................................................ 29

3.4 资金来源：重点是财政资金与PSL........................................................... 30

4 风险提示 ....................................................................................... 32