截止至 11 月 11 日，核心物业股股价指数较年初上升达109.61%，而同期恒生综指上升8.5%，头部公司估值创新高，市场对于板块的认可度、关注度持续提升。目前龙头物管公司2020 年PE 大多在20-30 倍区间，考虑到未来两年规模、业绩增速可观、政策面持续友善、社区增值服务仍有挖掘空间等因素，我们认为物业板块仍具备相当的投资价值。但面对全市场对于物管行业的热捧，我们认为在个股的选择上更应保持冷静，倾向于选择基本面确定性强、增值服务或非住宅物业领域有先发、差异化优势的龙头公司。

1. 板块复盘 ...................................................................................................... 5

2. 增长确定性依旧会是明年的主旋律 .......................................................... 7

2.1. 龙头市占率加速提升 .............................................................................................. 7

2.2. 增长确定性，利润无承压 ...................................................................................... 8

3. 市场化拓展发力明显，收并购迎来有一个丰年 .................................... 11

4. 政策环境友善，行业正迈向真正的市场化 ............................................ 13

5. 科技赋能提升全行业生产效率，经营提效带来结构性机会 ................ 14

6. 多元业态，多元业务，开枝散叶，静待成果 ........................................ 16

6.1. 非住宅物业重视度提升 ........................................................................................ 16

6.2. 增值服务收入贡献上升，有望保持高速增长 .................................................... 19

6.3. 业务广度或服务深度，解决行业长期痛点 ........................................................ 22

7. 投资建议 .................................................................................................... 22

7.1. 碧桂园服务（6098.HK） ...................................................................................... 24

7.2. 中航善达（000043.SZ） ....................................................................................... 25

7.3. 永升生活服务（1995.HK） .................................................................................. 26

7.4. 绿城服务（2869.HK） .......................................................................................... 27