土地所有权和土地使用权相分离的两权分离是香港房地产制度的核心基础，所有权归国有，香港政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发。吴多泰首创“分层出售”，霍英东首创“预售制”，本质是使开发商大幅提升了经营杠杆和资金周转的速度，成为香港地产业腾飞的重要基础。

1 批租制与预售制构成香港房地产核心制度... 5

1.1 批租制：两权分离.5

1.2 预售制：分层出售，分期付款.7

2 一百七十年五大阶段，几经沉浮不改向上趋势.. 8

2.1 萌芽探索期（1841~1945 年） ...9

2.2 快速发展期（1946~1967 年） .10

2.3 证券化、集团化时期（1968~1984 年） ..12

2.4 过渡时期（1984~1997 年） ..14

2.5 特别行政区时期（1997 年~至今） .18

3 公屋托底范围广，税收调节功能弱.. 23

3.1 公屋政策：托底范围广，居住条件差.23

3.2 房地产税制：重交易，轻持有..27

4 住房结构性问题严重，开发商重归运营类业务... 31

4.1 城市发展之路：中心-市郊-回归中心..31

4.2 居住状况发展之路：结构恶化积重难返...32

4.3 房企进化之路：置业出租-周转开发-两者兼顾...35

投资建议... 37

风险提示... 37