8 月销售热度持续，成交同比增速创年内新高。从我们跟踪的重点 城市高频数据来看，37 城 2020 年 8 月新房销量同比增速为 13.6%， 创年内新高， 8 月销售热度持续。分一二三线城市来看， 8 月单月 一、二、三线成交量同比分别为 44.4%/-0.7%/21.2%，较上月成交增 速分别+35.4%、-3.0%、+8.8%。8 月销售热度持续，我们认为主要 原因为：1）年初受疫情影响，房企推盘节奏延后，供给量持续放大； 2）从去年 12 月份开始，全国首套平均房贷利率已连续 9 个月下降， 从需求端对房屋的去化形成支撑。我们认为在目前的融资监管环境 下，年内房企有较强的动力积极推盘促回款，加速竣工结算，来降 低杠杆水平，并且随着销售旺季的到来，预计销售热度仍会持续。

一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化...... 1

（一）房地产行业是我国经济的重要支柱1

1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 ..........1

2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 10 万亿以上的规模.1

（二）8 月销售热度持续，各线城市去化周期明显缩短.1

1、8 月销售热度持续，成交同比增速创年内新高 ...........1

2．一二三线城市库存周期均持续缩短......2

（三）财务分析：上半年板块整体业绩下滑明显，现金流大幅改善 ....4

1、利润表：受疫情对竣工结算节奏的影响，板块上半年归母净利润增速大幅下降...4

2、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定 ..4

3、现金流量表：楼市修复超预期，现金流净额大幅增加，经营性现金流减少，流动性宽松的环境下，筹

资活动现金流大幅增加........5

4、杜邦分析：ROE 连续三年下降，各因子均下滑..........5

二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 ........... 6

（一）中国房地产将告别暴涨时代6

1、人口增速放缓，老龄化结构开始凸显 ..6

2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段 ..7

3、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间 ......8

（二）行业驱动因素8

1、需求因素是拉动房地产业发展的首要动力 ......8

2、生产要素投入为房地产业发展奠定基础 ..........9

3、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力 ..........9

4、中美驱动因素对比..........9

（三）“房住不炒”仍为主基调，因城施策创造弹性空间 ..........11

1、房企资金监测和融资管理规则形成，行业集中度提升逻辑增强.....11

2、近期部分城市政策收紧是因城施策范围内的微调，不会引发全局收紧.....14

3、今年全国首套房贷利率连续 8 个月下降，对房企去化率形成支撑.14

4、土地审批权下放，土地利用提效，促进都市圈经济发展 ....15

5、政府工作报告中未提及房地产税........15

6、中央财政 134 亿支持 16 城住房租赁市场发展试点 ..16

7、落户制度放松，城镇化进程加速，购房需求释放 ....16

三、行业面临的问题及建议.........17

（一）现存问题......17

1、供求矛盾突出，区域发展不平衡........17

2、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存 ....17

3、房地产行业杠杆率处于高位....17

4、租售结构不合理，租赁市场活力不足 18

5、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高 ....18

（二）建议及对策..18

1、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序 ....18

2、整顿土地供给市场，破除行政垄断....18

3、促进供给需求多维度匹配........18

4、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度 ....18

5、推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力 ....19

四、房地产行业在资本市场中的发展状况...........19

（一）房企融资成本边际改善......19

1、房企股权融资自 2010 年之后收紧，IPO 几近停滞，再融资略有回升.......19

2、房地产行业迎来香港上市潮，物业板块受到追捧 ....20

3、银行贷款规模增速放缓，利率水平处于下行通道，融资环境改善.22

（二）目前房地产行业 PE 处于历史底部区域，向上修复空间较大....22

1、房地产板块 PE、PB 估值比较 22

2、房地产板块与各行业 PE、PB 估值比较 ........23

3、基本面支撑下，估值受政策预期影响 23

4、房地产行业未来发展影响因素24

（三）20Q2 公募基金对房地产板块配置比例连续两个季度下降，偏好高弹性的成长类房企、物管公司及小市值股 .....24

1、2020Q2 基金对房地产配置比例处于历史较低水平，已连续两个季度下降...........24

2、二季度基金对房地产板块持仓转为低配 ........24

3、集中度降至 94.4%，结束五连升.........24

4、公募基金偏好高弹性的成长型房企，业务拓展潜力大的物管公司，存在区域催化、国企改革利好、受

益于 RETIs 的小市值股......25

五、投资建议及股票池....28

（一）投资建议......28

（二）股票池 .........29

六、风险提示.......29

插 图 目 录.........30

表 格 目 录.........31