行＃业sum供m给ar侧y＃改 革可能会改善龙头房企利润率，如土地成本确实下行，龙头股投资机会将显现。2020 年下半年以来，以三条红线为代表的地产融资政策持续收紧，未来土地溢价率有望持续下行，有持续拿地能力房企利润率将提升。但也需密切关注土地出让底价的变化趋势，如溢价率和底价同时下行，地产股投资价值将显现。

第一部分、需求持续，静待开发利润率改善 ........................................................ - 4 -

1、行业供给侧改革可能会改善龙头房企利润率............................................... - 4 -

2、需求持续 .......................................................................................................... - 6 -

2.1、2021 年地产需求端仍将整体持续上行 ...................................................... - 6 -

2.1、短期严格压制金融杠杆未来数月会影响基本面，尤其三四线 ................ - 7 -

2.2、一二线城市受银行金融短期压制影响相对较小 ...................................... - 10 -

3、行业层面 ........................................................................................................ - 11 -

4、公司层面 ........................................................................................................ - 12 -

4.1、销售集中度持续提升 ................................................................................. - 12 -

4.2、拿地相对稳健 ............................................................................................. - 14 -

4.3、融资方面有所分化 ..................................................................................... - 15 -

第二部分、空间广阔，关注后服务市场龙头 ...................................................... - 17 -

1、物业管理：行业空间广阔，受益渗透率和市占率的双提升 ..................... - 17 -

1.1 回顾2020：整体涨幅明显，物管价值进一步凸显................................... - 17 -

1.2 近期板块虽有回调，但不改行业未来发展大逻辑.................................... - 18 -

1.3 展望2021：竞争与分化，品牌溢价能力越发重要................................... - 21 -

2、地产中介：由增量市场转向存量市场，行业迎来巨大变革 ..................... - 23 -

2.1 我国步入存量房市场，新房交易发生重构 ............................................... - 23 -

2.2 贝壳占据先发优势，地产经纪行业竞争仍然激烈.................................... - 24 -

第三部分、主要推荐标的 ...................................................................................... - 26 -

1、金地集团 ........................................................................................................ - 26 -

2、万科A ............................................................................................................ - 26 -

3、保利地产 ........................................................................................................ - 27 -

4、招商积余 ........................................................................................................ - 28 -

5、世联行 ............................................................................................................ - 28 -

6、中南建设 ........................................................................................................ - 29 -

7、新城控股 ........................................................................................................ - 30 -

8、金科股份 ........................................................................................................ - 30 -