2019年地产基本面整体有压力，政策底大概率已经到来，这种情况下，市场关注未来居民是否有加杠杆的空间，以及加杠杆的弹性。我们从这个角度出发，展望行业趋势。

一、居民杠杆率趋势难以改变....- 5 -

1、美国案例.......- 5 -

2、日本案例.......- 8 -

3、韩国案例.....- 12 -

4、加拿大........- 15 -

5、澳大利亚.....- 17 -

二、居民杠杆率提升有空间.......- 18 -

1、从静态指标考虑意义不大....- 18 -

1.1、静态的杠杆率等指标绝对值指标不是限制......- 18 -

1.2、居民收入水平和偿付能力不是限制......- 20 -

2、政策边际变化将带来弹性......- 22 -

2.1、中国各种政策大幅限制居民加杠杆能力，边际变化将带来弹性..........- 22 -

2.2、商业银行有持续配置按揭的意愿和能力，将带动居民杠杆率提升......- 24 -

3、美国日本泡沫破裂、加杠杆没有弹性有其他背景，中国目前不存在.....- 26 -

3.1 美国案例：首先银行出现了态度的边际变化......- 27 -

3.2、日本案例：资产负债表衰退，放松没有弹性....- 28 -

三、 三四线中短期有一定压力....- 29 -

1、居民杠杆主要支撑了三四线繁荣......- 29 -

2、三四线高杠杆隐藏风险......- 30 -

3、三四线继续加杠杆空间有限，未来空间在一二线城市.....- 32 -