房地产 2017 年销售和投资略超预期的原因在于年初棚改货币化的大力推进带动三四线销售的超预期，由于政策在供给和需求两端持续压缩，我们认为 2018 年房地产销售面积将负增长-6.1%， 销售金额-5.2%，而因低库存的新周期投资将更有韧性，我们通过四种方法综合预计将实现 5.6%的增长（租赁对投资影响约 1.7%），新开工增速 2.6%。因去库存取得成果之后的房地产进入这一轮新周期，特点是低库存、强供给约束、低波动、多寡头、高估值，在这种周期特性情况下，地产龙头和一些优质二线低估成长仍将是投资主线，我们通过研究中美前四大房企的发展历史，认为在行业市占率上行情况下，行业规模下滑并不制约公司估值，反而提升公司估值；同时，我们需要注意到租赁政策和供地的规模持续超预期，将成为明年的重要变量，需要持续关注，我们认为在新周期里面，需要关注政府在租赁和地产证券化等新兴领域的推进，寻找其中的新红利，我们认为租赁和 REIT 是新周期里面需要重点关注的行业红利，并深度研究了全球最大租赁企业大东建托 DATIO 和美国租赁龙头 EQR，

1. 房地产新周期：低库存、多寡头、供给强约束、估值要溢价.........9

1.1. 新周期：去库存战役获胜之后行业进入新周期形态......9

1.2. 新房销售展望：中性假设下新房销售额下降 5.2%.........12

1.2.1. 信贷法预测商品房销售额：中性假设下新房销售额下降 5.2%........12

1.2.2. 分城市能级预测销售面积：中性假设下 18 年新房销售面积下降 6.2% ........13

1.3. 房地产投资展望：综合四种方法 18 年投资增长 5.6%，新开工增长 2.6%.....13

1.3.1. 成本构成法：中性假设下 18 年投资同比增长 5.53%，新开工增长 2.61% ...13

1.3.2. 按物业类型分类：中性假设下 18 年房地产投资同比增长 5.63%.....18

1.3.3. 按城市能级分类：中性假设下房地产投资同比增长 5.65%.......20

1.3.4. 计量模型预测房地产投资：中性假设下 18 年房地产投资同比增长 5.45%.21

1.3.5. 总结：综合四种方法，预计中性情形下 2018 年地产投资同比增长 5.6% ...22

1.3.6. 发展租赁住房对房地产投资的影响约为 1.74%.......22

1.4. 行业长期空间测算： 2050 年前平均每年 8.64 亿平商品房需求...........23

1. 中美房地产龙头比较：市占率和估值有望双升..........27

1.1. 中美房地产市场规模与龙头房企市占率.........27

1.1.1. 市场规模与房价：美国处于成熟期，中国在快速成长期.......27

1.1.2. 中美房地产市场行业集中度提升.........30

1.1.3. 行业未来增长潜力：龙头房企市占率有望进一步提升........31

1.2. 中美龙头房企业绩与效率对比.35

1.2.1. 销售、营收与利润：龙头房企间盈利能力差距较小..........35

1.2.2. 费用与周转效率：毛利下降驱动周转率提升 .........38

1.2.3. 杠杆与资金：杠杆分化大，龙头房企资金优势明显.......40

1.3. 中美房企估值历史比较：中国地产龙头有提升空间 .......43

1.3.1. 美国房地产市场龙头估值表现........43

1.3.2. 中国房地产市场龙头估值表现.......47

1.3.3. 美国房地产市场与龙头估值变化对国内市场与龙头房企的启示.......48

2. 租赁+地产证券化： “ 房住不炒” 时代的新红利.......50

2.1. 住房租赁政策汇总：促进租赁双方平权......50

2.2. 主要城市租赁用地供地计划：职住平衡......52

2.3. 中国住宅租赁市场规模及未来预测........53

2.3.1. 住宅租赁市场规模现状： 1.43 万亿........53

2.3.2. 未来租房市场预测：三大驱动因素有望推动市场突破 4 万亿..........58

2.4. 美国及日本租赁行业现状：租房人口比率都在四成左右........59

2.4.1. 日本租赁行业：专业机构管理比重上升.......59

2.4.2. 美国租赁行业：租金连续攀升 20 年.........61

2.5. 租赁行业商业模式分类：重资产和轻资产之辨........63

2.5.1. 根据房源集中度分：集中式和分散式..........63

2.5.2. 根据资产产权分类：重资产和轻资产.........64

2.6. 日本房屋租赁企业：大东建托——轻资产模式代表.......66

2.6.1. 租赁房屋管理运营、建造及中介业务三栖，管理房屋数量超 100 万间......66

2.6.2. 整屋包租 35 年，业主、租客双向获取收入.......66

2.6.3. 股东结构及估值：股权分散，海外投资者占比超过一半.......68

2.6.4. 历史沿革：发展经历四个阶段........69

2.6.5. 商业模式：租赁房屋建造和管理运营为核心.........70

2.6.6. 建造业务：整栋包租 35 年，营业利润率较高..........71

2.6.7. 房地产业务：招募租客+运营管理，收入占比超 5 成.........74

2.6.8. 节约遗产税和固定资产税，成为日本租赁房屋建造需求的最大动力...........75

2.7. 美国租赁房屋 REITs： EQR——重资产模式代表.......77

2.8. 美国租赁房屋管理企业： Greystar——轻资产模式代表.......82

2.9. 地产证券化 REIT：增量到存量管理的新红利........84

3. 投资建议.........85

4. 风险提示.........85