进入 21 世纪以来，内房股出现三次上市热潮，从 2005 年开始至今内房股也经历了 4 轮明显的周期波动。在 2011 年以前内房股和 A 股地产板块基本上保持同涨同跌，从2011 年以后内房股波动开始滞后 A 股地产板块，回顾过去内房股 4 轮周期波动，展现出几个鲜明特点：1、估值中枢下移；2、龙头房企估值溢价； 3、负债率会对估值水平产生影响；4、内房股比 A 股具有更高超额收益，但估值值天花板弱于内房股。从内房股和 A 股地产板块过去周期波动的特点，我们发现：1、内房股和 A 股的弹性存在差异，但从来没有出现过逆周期表现；2、销售到业绩的持续兑现是公司价值兑现的重要逻辑；3、实现超越的企业将受益于利润和估值双重加持。

香港市场研究的续集——内房股的历史回溯....... 1

内房股的缘起....... 1

2005-2007 周期：资本化红利初显........ 2

2009-2011 周期：土地资源红利释放...... 4

2011-2013 周期：高周转模式的聚焦........ 6

2014-2015 周期：延续成长主题..... 8

内房股的几大特点....... 10

内房股的启示...... 16

行业——既然青春留不住......... 19

持续深化的政策....... 19

新房成交：三四线城市续力....... 22

二手房：成交和租赁市场迎来调整........ 27

投资：拐点逐步显现........ 28

信贷：利率支持逐渐收缩....... 31

企业：王者的荣耀....... 33

销售：高压之下，品质货值拼成败 ....... 33

扩张：围绕城市圈打造新洼地...... 37

融资：将逐步迎来还款高峰...... 39

集中度的故事催生价值盛放........ 40

策略篇：板块分化下的价值机遇....... 43

板块的分化正在发生..... 43

关注价值洼地 坚守改革与转型....... 44