公司起源于万达集团，从事商业运营服务，涵盖商业管理服务、物业管理服 务及增值服务。作为国内商管行业鼻祖，公司开创了国内市场轻资产运营模 式的先河。截至2021 年，公司在管项目数量及在管面积均位列行业首位， 市占率达8.5%。

1. 公司概况：背靠万达，轻资产战略打造国内最大商管提供商 ............................................. 5

1.1. 发展历程：背靠万达，轻资产布局，成就国内最大商管提供商 .................................. 5

1.2. 股权结构：创始人王健林控股比例高，持股平台激励绑定核心管理层 .................... 5

1.3. 管理层：管理团队稳定且具备丰富的行业经验 .................................................................. 6

2. 行业概况：轻资产运营具备竞争优势，商业物业增长推动行业规模扩张 ........................ 7

2.1. 行业概述：全生命周期商业服务，头部房企开启纯轻资产战略 .................................. 7

2.1.1. 覆盖零售商业全生命周期的服务，收入来自租金提成+管理费 ........................ 7

2.1.2. 境外房企最早布局轻资产，境内头部房企开启纯轻资产战略 ........................... 8

2.2. 行业规模：商业广场市场规模稳定增长，刺激商业运营服务需求 ............................. 9

2.3. 竞争格局：市场高度分散，万达商管稳居行业龙头 ....................................................... 10

2.4. 发展趋势：存量商场刺激商管需求，马太效应提升市场集中度，多元化变现模式

创造潜力 .................................................................................................................................................... 11

2.4.1. 存量商场运营承压，刺激专业商业运营服务需求 ................................................ 12

2.4.2. 头部企业马太效应显著，市场集中度有望提升 .................................................... 12

2.4.3. 变现模式多元化，增值服务潜力强劲 ....................................................................... 13

3. 财务分析：业务规模和毛利润持续扩大，现金流保持健康 ............................................... 13

3.1. 收入端：业务规模成长性强，各业务板块均衡发展 ....................................................... 13

3.2. 盈利端：毛利润高速增长，毛利率稳定增长 ..................................................................... 14

3.3. 费用端：期间费用率下降，推动净利润增长 ..................................................................... 15

3.4. 净利润：恢复快速增长，重回行业高水平 .......................................................................... 16

3.5. 现金流：经营性现金流健康，现金及现金等价物不断增长 ......................................... 17

3.6. 周转能力：周转天数有所上升，销售回款表现较好 ....................................................... 18

3.7. 股本回报率：表现良好，目前处于行业高水平 ................................................................ 19

4. 核心竞争优势：母公司持续支撑，第三方加强外拓，优质合约长期稳定，强大的运营管

理生态系统 ........................................................................................................................................ 19

4.1. 母公司持续支撑+强大的第三方外拓能力，加速管理规模增长 ................................. 20

4.2. 优质合约长期签订能力，与大客户保持密切长期合作，提供稳定收入 .................. 22

4.3. 强大的运营管理生态系统持续吸引商户+消费者+业主，提升租金和管理费议价能

力.................................................................................................................................................................. 24

4.3.1. 科技化的商业运营平台，吸引众多品牌成为万达广场的商户 ......................... 24

4.3.2. 优质且多元的商户，吸引广大的消费者 .................................................................. 25

4.3.3. 丰富的线下流量，吸引更多业主与公司合作 ......................................................... 26

4.3.4. 管理费和租金议价能力较强 ......................................................................................... 26

5. 风险提示 ....................................................................................................................................... 27