从海外 REITs 的估值模型起源来看，评估价值一般有成本法、收益法、市场比较法三种评估方式。成本法对 REITs 估值由 REITs 的净资产价值等该公司资产与物业的估值减去净负债后做一定调整得到。 从收益法角度看，在 REITs 估值时，通过将被评估企业预期股息折现至某特定日期以确定评估对象价值。市场法主要使用 P/FFO 和 P/AFFO，类似于二级市场的 PE 估值法，是一种相对估值工具。国内 REITs 市场尚未成熟，发展阶段和信息披露要求与海外市场不同，国内 REITs 估值暂时无法直接套用上述估值模型。由于我国公募 REITs 基础设施资产的收入相对稳定、基金分红比例稳定，可采用收益法对公募 REITs 进行估值。