宽财政中性货币托底经济，2019年政策组合对房地产相对友好。2018年前三季度中国经济产出缺口仍然为负，叠加外部环境变化，经济下行压力加大。因此2019年有较大可能会以扩张型的财政政策和中性松紧适度的货币政策来托底需求。根据历史经验来看，中性或宽松货币政策下，M1增速的提高会驱动房地产销售面积的上升，2019年宏观经济政策组合将有利于房地产销售。但考虑到2018年上半年的高基数，2019年房地产的销量增速先抑后扬的可能性较大。

1 宽财政中性货币托底经济，政策压力有望缓解...... 4

1.1 产出缺口持续为负，宏观政策有望出台托底经济......4

1.2 宽财政与中性货币政策或成明年政策主基调.....5

1.2.1 积极的财政政策需要更加积极， 2019 年大概率迎来宽财政 5

1.2.2 把好货币的总闸门，稳健的货币政策要保持中性松紧适度 6

1.3 2019 年政策组合对房地产相对友好........7

2 城市分化趋势延续，三好城市将迎春天..... 8

2.1 房地产市场城市间分化，楼市调控政策因地制宜......8

2.2 房地产市场回归基本面，三好城市有望迎春天......11

2.2.1 三维度选择三好城市——经济实力 13

2.2.2 三维度选择三好城市——公共资源与产业资源 14

2.2.3 三维度选择三好城市——人口与需求 16

2.3 销售重回负增长，投资开工延续增长.......19

3 管控能力及城市布局将成房企制胜隗宝..... 19

3.1 告别黄金时代，苦练内功、管理得力的房企值得青睐......19

3.2 关注重点布局“三好城市”的房企......20

风险提示..... 21