关键词：楼市；土地；东北振兴；沈阳；商品房；成交金额；项目
摘 要：
内 容：　　市场传导作用下，沈阳房地产市场有了热闹的气息，各大房企更是在市场上频频“出手"，寸土必争。　　据乐居统计，2019上半年，沈阳以招拍挂形式成功出让居住及商住用地32宗，总用地面积168万平方米，成交总金额155.5亿元。其中南塔地块以楼面价18300元/平方米成为沈阳最高价地块，铁西区、于洪区、沈北新区也出现了新的最高价地块。对比2018年成交情况，2019年上半年基本与去年同期持平，总金额略有上升。　　另根据瑞达斯数据显示，拿地总金额前十名房企分别为保利、万科、中海、龙湖、华润、美的、首创、金地、融创、恒大。从上述排名不难看出，沈阳土地市场已成为品牌房企“逐鹿"舞台，本土房企虽然偶尔会“露脸"，但其发展空间正被逐渐压缩。　　另外，由沈阳地产研究院核算，2019年上半年，沈阳商品住宅销售均价以月增速0.55%持续上行，再次步入万元时代，也是沈阳楼市新起点。　　市场转变的背后是2019年沈阳招商引资工作的突破，20个大型项目落定，49个重点项目集体开工，两大数字贸易总部基地选址沈抚新区，让外界看到了区域的潜能与未来发展，以及振兴东北下沈阳先行的影子。　　热度起步　　2018年沈阳连续两次出台限购政策，分别在2018年4月和8月，简称“沈七条"、“沈六条"，其中，“沈六条"将沈阳限购范围再次扩大。连续两次的限购政策出台，也将2018年沈阳楼市的“热情"彻底“熄灭"。但进入2019年，沈阳楼市开始逐步“复苏"，并表现出惊人的“爆发力"。截至2019年6月30日，沈阳楼市的各项数据颇为亮眼。　　据新峰东北事业部提供的数据显现，2019年上半年沈阳商品住宅累计销售面积685万平方米；累计销售额707亿元，同比增加14%；商品住宅均价为10325元/平方米。　　从数据上不难看出，沈阳房价正稳步上升，并且已经突破万元/平方米。在限购条件下，为何2019年上半年沈阳楼市还有如此表现呢？　　新峰地产东北事业部总经理助理于岳雅认为：在限购的条件下，沈阳表现出来的“活跃度"和“量价齐升"从另一个侧面说明了市场真实需求在支撑。　　于岳雅认为，支撑房价上涨有几方面原因：　　首先，在众多省会城市以及同等量级城市中，沈阳房价位于中下水平，属于房地产价值洼地，本身有上涨空间。　　其次，从供需结构看，市场上“好房子"仍供不应求。今年上半年，沈阳商品住宅共成交685万平方米，全面限购下，依然超过去年同期，如果政府没有限购或者对价格进行一定的规范和限制，房价或将有更大幅的上涨。　　第三，限购让“一步到位"或改善型需求提前释放。　　第四，成本的增加也在一定范围内推升产品价格上涨。目前无论是取得土地成本、产品升级成本、营销方式成本都在增加。成本的增加也必然影响到房价的波动。　　第五，沈阳作为东北中心城市，振兴的先行者，无论是对资源、人口都有聚集效应，城市的发展、人口的增加都是房地产向上发展的基础动力。　　从最新的数据来看，位列2019年沈阳前6个月商品住宅成交均价前三甲的区域分别为：和平区，成交均价为16461元/平方米；沈河区，为14553元/平方米；浑南区，为11894元/平方米。值得一提的是，沈北新区成交均价为7111元/平方米、苏家屯区成交均价为7140元/平方米，虽然这两个城区房价处于“价格榜"后两名，但商品住宅的销售套数及销售面积却处在第二名和第五名，表明有越来越多的买房人更加青睐以往“无人问津"的区域。　　最新出炉的2019年1-6月沈阳商品住宅销售面积排行榜中，万科、中海、融创位居销量三甲，其中万科以469428平方米的销售面积位居销量榜冠军，中海和融创分别以443844平方米、347566平方米销售面积位居二三名；华润、金地、碧桂园、荣盛、保利、华夏幸福(31.570，-0.44，-1.37%)、龙湖分列第四名至十名。　　从数据上来看，各房企在2019年上半年都取得了不错的成绩。一些首次开盘的新楼盘甚至达到了开盘即售罄。如万科首府未来城，首次开盘就吸引了600多组购房者抵达现场，仅4分钟就售出339套房源，销售金额超4亿元；保利和光尘樾首次开盘推出了386套房源，约500组购房者到场选房，所有房源销售一空。　　保利发展控股集团辽宁公司营销总监张研认为：2019年上半年的沈阳楼市，是涨声与激情交织的半年，同时也是奠定马太效应加速的关键时期。作为东北亚国际化中心城市的沈阳，居民消费、城市GDP、企业营商环境等也均保持趋好向上发展态势。　　好转的土地市场　　受调控政策影响，自2018年下半年开始，沈阳楼市销量进入缩减期，金九银十、以及收官之战，抑或是春节大促，都没能看到火热的楼市场面。相对而言，土地市场也进入冷冻阶段。但转过年后，沈阳土地市场开始慢升温，3月份的一场土拍印证了上述趋势。　　2019年3月13日，沈阳土地市场交易中心三宗地块顺利出让，其中沈北正良路南科讯包装地块广受关注。最终，宗地编号沈北2018-002，地块名称正良路南科讯包装地块，被中海以5000元/建筑平方米竞得，总价15.59亿元，溢价率60.26%。　　随着土地价格不断走高，沈阳土地市场在今年5月份出现了与以往不同的变化。沈阳5月份入市宗地会在土地公告中悄然加上限价、配建等词汇，这些词汇不但改变了沈阳土拍的原有风格，更让房企开始精于“计算"。以往土拍现场，往往以价高者得，几家房企甚至是十几家房企来“围抢"一宗土地。最终，宗地价格会被拍的很高，甚至会出现“面粉价格高于面包价格"的现象。　　而今，有了限制土地价格、配建等因素存在，宗地价格也显得不那么高了，溢价率也降低了，从供应端促使市场回归理性。如2018年丁香湖19号东-1号地块入市，中铁拍得此地块时，溢价率高达99.58%，9600元/平方米楼面价也成为北于洪区最高地价，甚至超过了当时区域内高层产品整体成交价。2019年5月22日，丁香湖19号地块入市，相邻的两块地时隔不到一年，如今的起拍价格为6000元/平方米，该地块采取“限地价、竞社区综合服务中心和政府租赁住房"模式，最高限价9000元/平方米。最终，保利以成交单价8600元/建筑平方米、溢价43.3%摘得此地块。　　值得一提的是，虽然沈阳土地市场有了新的因素，但房企拿地热情却从未减少，尤其是“守城之战"更是看点十足。5月29日，宗地编号为GN-MZ-01-07地块入市，土地面积71986.03平方米。此宗地位于新市府板块内，紧邻中海半山华府项目。新市府板块作为沈阳热点板块之一，自然吸引了众多房企到场。在拍卖师推出此宗地后，众房企频频出价，当达到顶价时，开始竞价配建面积，此时也是重头戏开演。龙湖、保利、华宇、绿城、金地等房企频频高举手中号牌，从最开始500平方米配建面积直冲到28500平方米。最终，作为“守城"方的中海以总价约8.41亿元竞得该地块，成交单价达到最高限价6150元/平方米，溢价50%；另需配建28500平方米产权人才住房无偿移交政府。　　沈阳的最高价地块、各城区的最高价地块都在2019年上半年“易主"。一些原本在2018年流拍、停拍的土地，也在2019年上半年被房企纷纷收入旗下。回顾2019年上半年沈阳土地市场，“火热"无疑成了其最好注解。　　回顾2019年上半年沈阳楼市，不难看出不管是楼盘的火热销售，还是数据映射的楼市行情，都在印证这一事实：在东北振兴的大背景下，沈阳楼市正在跳出以往的低迷态势。