一、房产税的概述

（一）房产税的概念

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权证持有者进行财产税征收的一种税收。财产税指的是对拥有房产以及其他财产的纳税人进行征收的一种税收，由于计税的方式方法不同，所以把这种税分成两种形式：价值税以及增值税两种；根据征收方式的不同，又对其进行细分，一种称作一般型的财产税，另一种称作特种财产税。从房产税的基本概念可以看出，房产税指的是对财产持有者的特定财产进行征收的一种价值税，即“特定财产价值税"。

（二）房产税的特点

房产税只对房屋进行征税，并且只对城镇级别的经营性质的特殊房屋进行征税。房产税以房屋不同的经营方式为依据对房屋进行具体计税。这种依据指的是：本人使用以及经营的房屋以房产的具体收税余值进行征收，如果是出租的房屋便以租金的百分比进行征收。

（三）我国房产税的发展历程

我国国情特殊，幅员辽阔，房地产行业又是我国的支柱型行业，其中牵扯着复杂的利益关系，若一开始就在全国范围内推行房产税，会对我国经济发展有着未知的影响。我国政府为了房地产行业发展的稳定与繁荣，便于2011年1月28日在上海和重庆实行房产税的试点。因为两市房地产行业的发展状况有所差异，所以两市的房产税征收对象、计税依据、税收减免等各个方面上都有所不同，因此房产税对两市的影响也有一定的差别。尽管社会上各行业人士对此次房产税试点开征的作用褒贬不一，但是该次房产税试点为我国政府调整房产税积累了宝贵的经验，对我国未来房地产行业绿色发展有着决定性作用。在2020年的8月中旬财务部明确指出，在不久的将来，房产税的征收以房产的具体评估值为准，在“分步推进、立法先行"的前提下坚决实行房产税最新决定方案。

二、房价上涨现状分析

（一）成本因素

居高不下的建筑成本使我国的现有房价一直呈上升的趋势。房屋的具体建筑所需要的资金主要分为开发房屋的成本以及使用的具体费用成本，建筑成本是指拆迁安置费、基础设施费、开发过程中所需税费等。开发过程中的费用是指房屋在销售过程中的具体费用以及对房屋进行管理所需的费用。由于拆迁安置费的高昂，使开发成本无法得到有效控制。近年来，中国经济不断发展，城市化进程也在不断加快，房地产开发商征用土地、住房需要给予其原持有者高额的拆迁安置费或者保障性住房来作为补偿。房地产开发商提供这些补偿性措施所产生的费用会被计算在所开发的新房屋成本之内，因此提高了房屋售价。另一方面，房屋在建设过程中所使用的建筑材料，其价格一直处于居高不下的位置，抬高了房屋在建设过程中的成本。其具体表现为建筑工程量日益增加，建筑材料消耗量也随之增长。因为建筑材料的需求不断扩大，所以材料供给商采取涨价的措施来获取更大的利益。而同时，2017年国家颁布了《建筑节能与绿色建筑发展“十三五"规划》，着重指出要加强绿色建筑材料的使用，推崇绿色节能，安全环保的建筑用材体系，因此原本含污染的低廉建材逐渐被价格较高的绿色建材所取代。

（二）炒房影响

炒房现象影响着房产在开发与销售过程中的费用。“炒房客"们通过团体购房来压低价格整体买入房产，再利用新闻炒作、散布消息等方式误导散客，造成一种房产市场活跃、房价上涨的假象，从而吸引散客跟进购房，炒房团再抛售房产牟取暴利。“炒房客"们的行为对中国房价走势有着深远的影响，他们将房子看作投资品，使我国房价超出实际水平，刚需群体不得不耗费大量财产来满足自己的住房需求，这样一来“炒房客"们又积累了大量资本，囤积了更多房产，从而使我国房地产行业陷入恶性循环。《2017年中国城镇住房空置分析》指出了我国一线城市住房空置率为16.8%，中小城市中的住房出现的无人居住的局面更为严重。这一数据表明我国住房空置率全面进入空置危险区范围。如此之高的空置率表明了我国房子没有发挥它原本居住的功能，而是作为投资品在发挥消极作用，没有满足我国刚需群体的住房需求。

三、房产税的开征对房地产行业的影响

（一）对房地产需求的影响

目前中国房地产主要以投资品和消费品的形式存在，根据居民购房用途可以将房地产需求分为投资性需求和刚性消费需求。

对于投资性需求而言，由于房产税的征收主要针对的是多套房以及经营性用房的持有人，所以房产税使房产证持有者增加了税收，使投资收益不断被降低，导致房地产行业在投资方面的硬性需求得不到提高。在持有成本增加的情况下，“炒房客"们倾向于出售多余房产或出租难以售出的房产，一定程度上使房产在短时间内供过于求，与市场经济无法协调，使房产价格大大地降低了。

对于刚性消费需求而言，由于房产税的征收一定程度上会遏制“炒房"现象，如上文分析所言，会出现房产短期供给与租赁市场供给量增加而导致房价降低的现象。一方面，刚性需求者面对不断“降温"的房价，将会保持观望态度，密切关注房价走势而不会贸然购房。另一方面，房产市场供给量的增加让刚性需求者拥有更多租、住房型的选择，购房者会从收入水平和家庭需要等角度来对比心仪的房产价格，使购房消费更加谨慎、保守。

（二）对房地产供给的影响

当房产税在征收方面处于短期供给时期时，使房屋产权所有者增加拥有房屋的成本，房屋产权持有者要结合自身的收益的受影响程度，出售或出租多余的房产，一定程度上增加了房地产短期供给。从长远方向出发，客观地来看待问题，房产税的持续征收对我国基础住房的可持续性的建设工作有重大意义。保障性住房主要是为中低收入住房困难家庭提供，此类住房利润小、盈利周期长，对民间资本缺乏吸引力，房地产行业不愿涉足该类房产。各地地方政府一直担任着建设保障性住房的角色，但由于发达城市土地资源不足、落后地区城市资金严重不足，使基础住房的现有建设规模不能与实际需要同步，收入处于中低水平的困难家庭无法得到住房上的满足。房产税的税收收入能在一定程度上缓解地方政府建设保障性住房的财政压力，从而增加了房地产的长期供给。

（三）对房地产价格的影响

我国开征房产税的目的不在于永久性解决高房价问题，房产税难以改变随中国城市化程度不断提升而带来的房价上涨问题。房产税的作用在于平稳地对冲房价，减少房地产市场的泡沫并促进房地产行业绿色发展。上海在2011年间第一个实行了房产税的具体试点，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的出台政策效应明显。

以上数据显示2011年上半年上海房价涨幅明显缩小，下半年房价开始出现下跌现象。根据上海钢联咨询平台的数据，2012年上海二手房挂牌量激增，挂牌数量突破了16万套且二手房房源普遍出现了10%左右的议价空间，而相当数量的购房群体仍然保持着观望态度。该现象表明试点初期，上海房价在政府坚持调控和房产税的持续作用下大幅受挫，房产税起到了较为积极的抑制作用。尽管从2013年开始，上海经济发展迅猛，且其优越的地理位置、完善的城市建设和人才引进政策吸引了大量外来务工人员和优秀人才，导致了房子的刚性需求大幅增加，房价涨幅创下了历史新高，而同年配合房产税出台的“新国五条"没有发挥预期作用再加上房产税的税制政策也没有进行大的调整，使得房产税的政策效应出现递减的趋势。上海房价反弹表明了此次房产税试点的税制政策缺乏有效的动态调整，面对城市高速发展，房产税难以“一劳永逸"地解决高房价问题，但从试点初期效果来看，房产税平稳地对冲了房价上升，减少了楼市的非理性成分，且在社会中形成了一种“房住不炒"的整体氛围，使火热的楼市逐渐降温，为国家调控房地产行业提供了宝贵的经验。

（四）对住房结构的影响

通过对比上海和重庆减征或免征优惠条件，可以看出国家开征房产税的政策目的在于打击房产投机者、高端房产持有者等。无论是根据家庭为单位来计算，还是根据购房面积来计算，拥有房产的面积越大或套数越多，受到房产税影响的程度就越大。

上海在2012年间的别墅整体供应面积呈现下滑趋势，供应量自2007年以来最低，其中独立别墅供应面积同比下滑49.13%，联排别墅同比下滑34.57%。由此可见房产税的开征信号传递到市场后，别墅等高档住房的销量受到一定的影响，进而影响房地产开发商的开发方向和投资策略；开发商将开发房屋的目标指向普通住宅。根据上文的分析，房产税的税收收入能在一定程度上支持地方政府建设保障性住房，最终形成“处于低端有基本保障、处于中端能够不断供给、处于高端可以积极约束"的新型房地产建设房屋体系。

四、完善我国房产税制度的建议

（一）科学设置房产税税制要素

1.合理确定征税对象。传统的房产税征收对象仅为城镇的经营性住房和商品房，这将对我国未来农村房产市场带来一定的负面影响，因为随着我国城市化程度不断提高，经济、技术变革等不断进入农村，如果继续对农村房产免税将给炒房者可乘之机，不利于抑制房产投机行为。我国房产税在2011年就开始试点，现如今人们对房产税的接受程度较高，可以适当加大征税力度，贯彻“房住不炒"理念，尽最大可能降低房地产市场再热风险，我国房产税的征收应尽量将合适纳税房屋纳入征税范围，最大程度打击房产投机者。

2.合理确定计税依据。根据计税方式的不同，我国在现阶段的房产税的具体计税依据是使用从价计征的方法，可以细分成两种方式，一种是根据房产的原有价值的折余之后的价值计算，也就是从价计征。另一种是按租金的具体收入所进行的从租计征。在经济高速发展的今天，房产的现值远远大于房产的原值，故房产的原值难以反应房产的实际价值，用房产原值作为计税依据势必造成同样的房产将因历史成本不同而税负不同，有违公平原则。从全球的发达国家的具体实践案例中，我们可以看出，以市场具体评估价值为依据的计税方式在反映房产的真实价值方面更具准确与公平性。因此，在我国未来扩大房产税征收范围时采取市场评估价值作为计税依据较为合理、公平。

3.合理确定征收税率。我国国情复杂，地区经济发展差异大，中央政府应在发布指导税率的同时，给予各地政府一定的自主权允许其在指导税率调整幅度内确定符合当地经济发展状况的征收税率。我国上海和重庆的征收税率基本控制在0.5%～1.2%，地方政府应参考上海和重庆的房价和经济发展状况，来合理制定地方税率。

（二）完善房产税征收配套措施

1.完善房产登记制度。从改革之后的房地产试点可以看出，政府部门积极结合跨地区的房地产方面的合作，使房产能够及时登记，政府部门能够共享这些数据，及时收集信息，进行进一步的管理。目前房产登记系统存在信息不完整、更新不及时、数据不真实等现象，为了有效减少偷税漏等消极行为的发生，需要税务部门、房产管理、土地管理等部门密切合作，及时公布数据并做好专业人员的培训工作，严格审查房产信息，使房产数据真实化、透明化。

2.健全房产评估制度。根据国外实践经验，将房产的市场评估价值作为计税依据体现了税收的合理性和公平性，我国应借鉴国外的先进经验构建符合自身国情的房产价值评估体系。地方政府可从地理位置、交通条件、发展潜力等多方面因素对本地房产进行划分，估算各个片区的房产价值，再以小区为单位进行具体评估。此外，我国在评估人员的具体培养方面应该加大力度，培养出在房产方面的专业评估人员，使房产评估得具体工作得到有效地提高，能够更加客观地反应评估结果。

五、结论

全面开征房产税是必然趋势，随着房产税改革的进行，房地产行业得到稳定健康的发展：房产税打击了房产投机行为，优化了房产资源配置；使税制制度得到较大的改善，使政府部门的财政方面的收入得到大幅度的增加；阻止房地产行业出现泡沫经济，使房价的波动能够得到平稳的调控。房产税的开征将引导我国房地产行业绿色发展，形成“低端有保障，中端有供给，高端有约束"的良性结构。从各方面的试点效果和发展条件来看，我国房产税的改革和推广都可继续推进，而房地产行业是我国的支柱型行业，房产税的推行必须既缓又慎，由点及面，逐步推广，这要求政府应坚持对房地产行业的监管与调控，规范房地产行业的行业准则，通过科学的系统设计来防范重大金融风险。