房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10 万亿以上的规模。

一、宏观经济稳中有变，房地产景气度持续下行，各线城市周期位置分化 ...................................... 1

（一）房地产行业是我国经济的重要支柱 ........................................................................................... 1

1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 ....................................................................... 1

2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10 万亿以上的规模 ....................................... 1

（二）宏观经济稳中有变，下行压力持续加大 ................................................................................... 1

1、GDP 增速在2010 年到达高点后进入下行通道 ....................................................................... 1

2、CPI 温和上行，2019 面临多重因素重叠 .................................................................................. 2

（三）房地产行业景气度持续下行，各线城市周期位置分化 ............................................................ 2

1、2019 年行业基本面大概率下行，投资增速料将缓慢下滑 .......................................................... 2

2、分层级来看，一二线城市成交逐步筑底回温，三线成交缩量.................................................... 2

（四）财务分析：营收回升，负债率攀升，ROE 增速回落 ............................................................. 4

1、利润表：营业收入增速回升，利润水平保持上行区间 ............................................................... 4

2、资产负债表：总资产规模加速扩张，杠杆率持续攀升 ............................................................. 5

3、现金流量表：货币资金创历史新高，现金流净额进一步下滑....................................................... 5

4、杜邦分析：ROE 增速回落，销售净利率贡献突出....................................................................... 6

二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 ............................................... 6

（一）改革开放四十年，中国住房环境发生大变化 .................................................................... 6

1、套户比高达1.13，人均住房面积超过38 平米，住房全面短缺问题基本解决 ............................................. 6

2、长期看房地产市场仍具有较大机会，市场从高速将逐步转向中速、高质量发展阶段 ............................... 7

3、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间 .......................................................................................... 8

（二）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速 ........................................................................... 8

1、“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性 ........................................................... 8

2、“精准调控”抑制投机，“因城施策”主导市场 ........................................................................ 9

3、“长效机制”关键是完善住房供应体系，租购并举 ................................................................... 9

4、房产税立法先行，预计最快2022 年开始征收 ............................................................................. 9

（三）行业集中度上升，头部企业间竞争激烈 ............................................................................... 10

1、行业集中度不断提升，头部企业重要性提高 ...................................................................... 10

2、拿地集中度提升，行业进入门槛高 ........................................................................................... 10

三、行业面临的问题及建议 ............................................................................................................ 11

（一）现存问题............................................................................................................................ 11

1、供求矛盾突出，区域发展不平衡 .................................................................................................................... 11

2、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存 .................................................................................................... 11

3、房地产行业杠杆率处于高位 ............................................................................................................................ 11

4、租售结构不合理，租赁市场活力不足 ............................................................................................................ 11

5、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高 .................................................................................................... 11

（二）建议及对策...................................................................................................................... 12

1、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序 ........................................................................... 12

2、整顿土地供给市场，破除行政垄断 ................................................................................................................ 12

3、促进供给需求多维度匹配 ................................................................................................................................ 12

4、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度 .................................................................................................... 12

5、推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力 .................................................................................................... 12

四、房地产行业在资本市场中的发展状况 ........................................................................................................... 13

（一）房企融资受限，融资方式转换，内地房地扎堆香港上市 ................................................... 13

1、房企股权融资自2010 年之后收紧，IPO 几近停滞，再融资节奏放缓 ....................................................... 13

2、债券融资方式切换 ............................................................................................................................................ 13

3、房地产行业迎来香港上市潮 ............................................................................................................................ 14

（二）房地产行业PE 处于历史较低水平 ...................................................................... 14

1、房地产行业市盈率向上还有一定修复空间 .................................................................................................... 14

2、国际估值比较来看，A 股估值处于历史低位，具有较大修复空间 ............................................................. 14

（三）房地产板块持仓比例持续提升，龙头配置风格延续 .......................................................... 15

1、Q4 基金房地产持仓持续提升，并处于2010 年以来较高位置 .................................................. 15

2、集中度回落，但仍处于历史较高水平 ............................................................................................................ 15

3、龙头配置风格延续，万科保利配置力度加大 ................................................................................................ 16

五、投资建议及股票池 ........................................................................................................................................ 18

（一）投资建议................................................................................................................................ 18

（二）股票池 ................................................................................................................................ 19

六、风险提示 ....................................................................................................................................................... 19

插 图 目 录 ......................................................................................................................................................... 20

表 格 目 录 ......................................................................................................................................................... 21