近期申请赴美上市的两家长租公寓机构，披露了行业“租金贷"真容。

　　北京时间10月29日，蛋壳公寓向美国证券交易委员会递交招股书，拟以“DNK"为交易代码在纽交所IPO。申请上市的主体为2015年6月在开曼群岛成立的凤凰树控股有限公司，该公司是蛋壳公寓的最终控股公司。

　　根据蛋壳公寓的招股书，其收入水平在过去一直保持增长。2019年前九个月，蛋壳公寓收入为50亿元，较2018年同期的16.73亿元增长198.8%。2018年，蛋壳公寓收入为26.75亿元，较2017年同期增长307.3%。

　　但蛋壳公寓一直处于净亏损状态，现金流也一直为负。其招股书显示，2017年和2018年，净亏损额分别为2.7亿和13.7亿元。2019年前九个月，净亏损扩大至25.2亿元。与上述时间段同期，其现金流为负1.1亿、11.6亿和16.3亿元。

　　“收不抵支"与其运营模式有关。长租公寓运营商前期需收储房源，装修改造后再对外招租。期间至少要向业主支付定金，支付房屋翻新装修费用。待房屋成功出租，运营商一般会一次性收到一年租金，再按季向业主支付房租，资金池由此形成。但运营商通常使用这些资金滚动收储房源，收钱快，花钱更快，只能靠不断融资填补资金缺口。

　　2019年，蛋壳公寓完成了C轮和D轮融资，共6.9亿美元。IPO也是融资方式之一。据其招股书，此次次蛋壳公寓计划募集资金至多1亿美元。花旗集团、瑞士信贷和摩根大通将担任联席主承销商。

　　蛋壳公寓的收入主要来源于租金和服务费。租金是大头，服务费包括向租客收取的房屋清洁、维修等费用。

　　蛋壳公寓的租金收入结构显示，其利用“租金贷"所得的预付款收入远高于租客直接支付给蛋壳公寓的租金收入。

　　“租金贷"模式下，租客与长租公寓企业签下租约，同时与该企业合作的金融机构签订贷款合约；金融机构替租客向长租公寓企业支付全年房租，租客再分期向金融机构偿还租房贷款。

　　在这种模式下，长租公寓企业可提前从金融机构获得长期租金，用以规模扩张、收储房源。

　　2018年，杭州鼎家公寓、上海爱公寓等多个涉及“租金贷"的长租公寓企业资金链断裂，国内多地明确发文叫停“租金贷"。

　　但“租金贷"并未就此消失。一名广州的蛋壳公寓租客向财新记者出示的资料显示，其于2019年3月在蛋壳公寓租赁了一间卧室，并通过蛋壳公寓向湖北消费金融股份有限公司申请房租分期贷款，每月房租直接还款至上述金融公司。

　　长期以来，“租金贷"在长租公寓市场上的真实数据无从查起。现在，蛋壳公寓公布的招股书提供了较为详细的信息。

　　2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿、2.8亿和7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元。

　　以2019年前九个月为例，通过“租金贷"模式获取的租金预付款，占蛋壳公寓租金收入的80%。2017年和2018年，这一比例高达90%和88%。

　　蛋壳公寓的租客中，以“租金贷"模式支付租金的人数远超直接支付租金的租客数量。2017年、2018年和2019年前九个月，使用“租金贷"的租客占比分别为91.3%、75.8%和67.9%。

　　同在10月，长租公寓机构青客公寓向美国证券交易委员会递交招股书。其数据显示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客使用了“租金贷"。

　　北京策略律师事务所合伙人周忠诚认为，如果长租公寓企业资金链断裂、无法按期向房屋所有权人支付租金，房屋所有权人有权解除合同、收回房屋。租客已经通过“租金贷"形式向长租公寓企业缴纳了租金，最终事件会演变为房屋所有权人与租客之间的冲突。除了被迫腾空房屋，租客还要面对还款压力。

　　市场机构空白研究院院长杨现领称，长租公寓行业是一个资金密集且薄利的行业，资本不断注入是维持企业存续的命脉，盈利难将是长租公寓行业一直面临的问题。