关键词：房地产行业；回归趋势；核心价值
摘 要：市场概况：复苏周期延续近 15 个月，市场确立分化趋势，销售增速显露疲态，投资回升基础薄弱，行业面临小周期拐点。双宽松周期下政策刺激和流动性偏好受力不均，市场分化加剧，销售增速回落难以避免，进一步限制库存改善的持续性和力度空间；销售分化带来土地市场的非理性分化，谨慎情绪下的投资持续回升基础薄弱；政策调控由全面去库存转向因城施策，流动性进一步宽松必要性降低和银行不良贷款危机下个人住房抵押贷款的偏好度提升，需求端信贷支持增强；上市房企盈利能力呈现下行分化，融资规模加大利好一线房企。
目 录：

引言： 4

1 市场概况：复苏周期延续近15 个月，市场确立分化趋势，销售增速显露疲态，投资回升基础薄弱，

行业面临小周期拐点 4

1.1 销售端：双宽松周期下政策刺激和流动性偏好受力不均，市场分化加剧，增速显露疲态 4

1.2 库存端：绝对数量连续2 月减少，未来改善力度和持续性存疑 6

1.3 投资端：谨慎情绪下投资对销售的敏感度提升，地王蔓延加剧回归压力7

1.4 政策端：主基调由全面去库存转向因城施策，银行对需求端的信贷支持力度预期增强。 8

1.5 公司端：盈利能力呈现下行分化，融资规模加大利好一线房企 10

2 细分板块机遇：传统模式聚焦资源优势，存量市场发展前景广阔 12

2.1 传统开发销售：核心城市进入资源为王的新时代，重点看好京津冀一体化12

2.2 商业地产：去库存任务艰巨，看好核心物业的抗周期表现 15

2.3 物业管理：行业集中度面临提升，传统模式对接内容丰富 18

2.4 园区地产：京津冀产业重构密度和长三角新兴产业发展强度利好当期园区 21

2.5 长租公寓：政策刺激力度提升，高端市场迎来快速发展良机 23

3 投资机遇：短期关注核心资源兑现，中期看好区域协同发展，长期静待物管市场突破 25

3.1 核心资源：短期关注核心资源兑现 26

3.2 核心区位：中期看好区域协同发展28

3.3 核心业务模式：长期静待物管市场突破。 29