市长辞任、炒房势起、调控加码，一向温和的重庆楼市近期因一系列重大新闻事件而引起广泛关注。我们认为判断住房市场未来走势首先须看清库存，而当前市场分析库存大多只关注已开工未售的楼盘（狭义口径），缺乏对未开工土地库存的相关讨论（广义口径）。本篇报告以重庆为例，介绍各个口径下住房库存的含义和分析方法（图表 10），并对全国及不同城市、区域层面的库存状况予以深入剖析（图表 21-25）。由此推荐在一、二线核心城市及周边都市圈资源丰厚的开发商，如华润、中海、龙湖、龙光。

重庆房价会暴涨吗？...... 4

短期房价上行压力主要源于补涨预期.... 4

长期来看并不具备炒房基础...... 6

如何测算住房库存？....... 9

住房库存存在多种度量口径...... 9

各口径下的住房库存测算——以重庆为例.......10

全国层面住房库存剖析....... 13

狭义口径下，全国已开工未售库存约 16 个月.....13

考虑未开工部分，全国另有 38 个月的土地库存待消化....14

分城市来看，一、二线城市两类库存均小于 18 个月；三、四线土地库存高达 51 个月......14

分区域看，东北地区库存高企；珠三角城市群库存不足.....15

库存只是表象，土地供给才是根本..... 17

当前土地供给结构存在区域间错配......17

一、二线城市居住用地占建设用地比重偏低.....18

应着力盘活农村集体建设用地....18

估值及投资建议....... 21