作为全球最大的物流地产商之一，普洛斯被中资财团 116 亿美元大幅溢价收购引发市场高度关注。我们认为中国物流地产行业空间巨大，土地资源和学习效应助力内资企业弯道超车，建议关注中储股份和东百集团。 

一、全球领先的物流地产商.. .. .. 5

1、中国财团 116亿美元收购普洛斯 .. .. . 5

2、历史沿革： ProLogis拆分出GLP.. .. ... 5

3、资产分布.. .. .. ... 7

4、市场表现.. .. .. ... 8

二、开发、运营和基金管理有机结合.. .. .. 9

1、物业开发、运营、基金管理形成闭环.. .. ... 9

2、业绩稳健，有效抵御经济周期 .. .. ... 10

（1）开发：维持高毛利率. .. .. 11

（2）运营：超过 90%的出租率 .. .. ... 12

（3）基金管理：盈利性最强的业务 .. .. .. 13

（4）财务分析：业绩稳定.. .. .. 14

3、客户和竞争对手 .. .. .. .. 15

（1）主要客户：物流、零售、制造业.. .. .. 15

（2）主要竞争对手.. .. .. .. 17

三、普洛斯在中国 .. .. .. . 18

1、步为营，布局中国市场.. .. . 18

2、无法超越的市场占有率.. .. .. 19

（1）普洛斯中国市场布局.. .. .. 19

（2）竞争对手和客户 .. .. .. . 20

3、普洛斯核心竞争力. .. .. . 21

四、国内物流地产行业空间巨大 .. .. .. 23

1、需求引擎：城镇化和B2C 电商 .. .. . 23

2、业务模式各有优劣.. .. .. . 24

3、外资主导、内差距较大.. .. . 25

五、投资策略 .. .. .. .. 27

1、投资策略.. .. .. . 27

2、物流行业历史PE Band和 PB Band.. .. .. 27