接连数月阴云笼罩的香港楼市在过去一个月间出现转机。香港土地注册处最新数据显示，今年10月，住宅楼宇买卖合约数量环比增加16.07%至4001宗，总金额则同比增加47.09%至406.88亿港元，量、价均结束自今年6月以来的连续跌势。

　　香港地产中介利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，十月份后，中美贸易摩擦首阶段谈判传来好消息，加上社会运动示威规模有所收敛，开发商趁机加快推盘步伐，令当月的一手住宅买卖止跌回稳；二手楼方面，除贸易谈判进展利好外，不少业主面对现实，作出较大幅度的减价，成功吸引了刚性购买力再度入市。据利嘉阁测算，10月份的一手住宅成交量环比微升2%，二手住宅成交量则增加26%。

　　一般而言，买家从签署临时合约到将合约送交政府土地注册处大约需要四个星期，因此10月的数据主要反映的是9月的市场成交情况。

　　今年5月，香港官方楼价指数曾重返历史高峰，但随之而来的社会事件不断发酵，加上经济出现下行压力，楼市成交急速放缓，楼价随后出现大约4.1%的跌幅。对于此次楼市成交回升，另一地产中介美联物业住宅部行政总裁布少明告诉财新记者，社会事件困扰香港楼市数月，9月后有不少真正有刚性需求的买家已经等待许久，加上看到楼价有所下跌，于是趁机入市。

　　布少明亦提到，10月中旬，港府宣布放宽申请住宅高按揭成数的楼价限制，以及月底多家银行下调按揭相关利息的举措，也正在刺激二手成交明显回升。

　　10月16日，香港政府行政长官林郑月娥在新一年度的《施政报告》中宣布放宽按揭保险计划下对楼价的上限，首次置业人士可申请最高九成按揭的楼价上限，由400万港元提升至800万港元；可申请最高八成按揭的楼价上限，从600万港元提升至1000万港元，后者包括自住换楼买家。（详见财新网报道《港府放宽首次置业按揭 800万港元楼可借九成》）10月31日，香港多家银行因应美国联邦储备局减息而将“最优惠利率"下调，该利率为按揭贷款常用的一类基准。

　　布少明认为，上述两个因素将令楼市的旺势持续，预计11月的一手及二手注册量将分别有环比约35%的增幅。

　　至于成交价格方面，香港政府官方数据一般有一个月的滞后性；而市场上常用的中原城市领先指数，最新更新的是10月21日至27日签署正式买卖合约的交易情况，该指数仍处于按周下跌的势头，从高位累计回落约6%。一般而言签署正式买卖合约发生在签署临时买卖合约后的14天内，因此目前的统计数据暂时只能反映到10月前半个月的楼价水平，暂时无法充分反映新政策出炉后的走势。

　　然而，一系列政策利好在半个月内频繁刺激楼市，在刚刚过去的周末（11月2日及3日）却出现成交下滑的迹象。香港多家地产中介监测的十个大型小区的成交量较此前一个周末（10月26日及27日）减少约六成。

　　布少明解释说，上述现象主要是因为市场陆续回温，越来越少业主对后市充满信心，叫价强硬，甚至调高价格，令不少准买家调整入市的情况，但预约看楼量方面仍然处于按周增加的状态。他认为，当11月的楼市继续回暖，相信这些准买家会重返市场。

　　布少明续称，从目前业主的态度和市场情况推断，第四季度的楼价会保持平稳发展，而总价400万港元至1000万港元这类受惠于政策调整的户型预计将有同比3-5%的微升。

　　按揭政策的放宽释放大量需求，但楼价涨落随时可能引致“负资产住宅按揭贷款"（下称负资产）现象，尤其是对于申请高成数按揭的贷款。“负资产"指的是，所欠贷款额高于抵押物业当前市值的情况。因此，在楼市下跌时，负资产个案有机会出现并增加。负资产现象多数出现在高成数按揭的交易中，一般是通过按揭保险计划的买家或是银行职员才有可能申请到这类贷款，其中银行职员有机会获得九成至十成的贷款。简单计算可知，当楼价下降10%左右时，申请九成按揭的贷款便有机会沦为负资产。

　　香港金管局数据显示，在去年的楼市下行期内，香港在去年第四季度共录得262宗负资产个案，是自2016年第四季度以来首次出现；而随着今年上半年楼市的回升，负资产个案在第二季度末减少至1宗，但在第三季度末又增加至53宗。

　　布少明认为，政府放宽按揭保险的楼价上限，导致采用这一类按揭方式的贷款在楼价下跌时轮变成“负资产"的风险加大；但负资产始终只是根据数字判断，最主要还是看买家的供款能力，只要买家仍能顺利供楼，且又是自住物业，是否变成负资产并无意义。

　　中原按揭经纪董事总经理王美凤表示，最近港府修订按揭保险计划，以及银行减息短期内可对香港楼市带来支持作用，不过考虑到香港经济衰退以及政局不稳未必能够扭转正在下行的楼市，但至少可以减慢跌势，因此楼价未必下跌超过10%，所以负资产数字可能会在第四季度继续增加，但总数量仍属较低水平。