预计2018 年增速-8%。调控持续，为建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”住房体系腾挪空间。房价趋稳、需求缓释、周期拉长，销售增速将持续下降。一、二和三四线商品房销售面积占比3%、33.3%和63.7%，预计2018 年分别同增30%、-9.5%和-9%。二线和三四线基数高，叠加信贷收紧、去库存政策退出、棚改贡献转负，回落压力较大。

1 销售走势回顾与展望 ....... 5

1.1 回顾：短周期波动扁平化，内部结构分化.. 5

1.1.1 短周期回顾：短期调控产生周期波动.. 5

1.1.2 短周期新趋势：波动扁平化，区域分化加剧 ........ 7

1.2 展望：持续回落，2018 年增速-8%筑底 ...... 8

1.2.1 回落势定，二三线拖累增速 ................. 8

1.2.2 预计2017 年增速3.4%，2018 年-8% ... 9

2 投资走势回顾与展望 ..... 11

2.1 回顾：销售缓降传导，低库存提供支撑.... 11

2.1.1 销售传导资金约束，投资增速缓慢回落 .............. 11

2.1.2 低库存下投资有韧性 ......... 14

2.1.3 区域和业态分化 ................. 15

2.2 预测：低库存和租赁住房拉动投资回升.... 16

2.2.1 地区结构法：一二线回升、三四线压力较大 ...... 16

2.2.2 成本结构法：土地购置费增速回落、施工面积增速回升、单位建安支出持续上扬 .............. 18

3 新开工走势回顾与展望 . 23

3.1 回顾：销售缓降传导，补库存支撑 ........... 23

3.1.1 拐点已现，增速持续缓降 . 23

3.1.2 区域与业态结构分化，住宅和三四线在高位 ...... 24

3.2 预测：销售传导、继续缓降 ..... 25

4 两个重要边际因素量化分析：棚改和发展租赁住房 ....... 26

4.1 棚改：对销售、投资、新开工边际拉动转负 .............. 26

4.1.1 2018 年货币化安置率将降低 .............. 27

4.1.2 对销售边际拉动转负 ......... 29

4.1.3 对新开工和投资贡献率转负 ............... 30

4.2 发展租赁住房：分流销售、拉动新开工投资边际大幅提升 ........ 31

4.2.1 边际影响大幅提升的两个时点 ........... 31

4.2.2 分流销售 ........... 32

4.2.3 增加新开工 ....... 32

4.2.4 增加投资 ........... 33

5 投资建议与推荐标的 ..... 35

6 风险提示 ....... 35