去金融化持续，房企业绩首次出现下滑，盈利回落至2015 年水平，报表拐点和周期反映已经出现，房企的大浪淘沙拉开序幕，应对是当前房企迫在眉睫的事情。重点房企2020 年竣工略低于计划，2021 年计划竣工仍保持较高增速，重点房企2020 年新开工面积下滑8.4%，2021 年计划开工止跌小幅增长；2）从2020 年公布销售目标房企看，总销售额略超年初目标，2021 年房企目标销售增速延续下降趋势，降至11%；3）2020 年有息负债成本与2019 年基本持平，TOP11-20 有一定下行。港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等。

1.房企扩张持续减速，盈利回落至2015 年水平........ 3
1.1.房企虽负债扩张收缩变缓，但利润扩张首次收缩 . 3
1.2.受疫情影响结转大幅放缓，业绩首次出现下滑 ... 4
1.3.管理费用改善明显，财务费用首次出现收缩 ..... 7
1.4.高地价被套，存货跌价损失创新高 ............. 7
1.5.伴随高价地结转，盈利能力已下行至2015 年水平 8
2.降杠杆控规模，快周转保现金.................... 11
2.1.疫情影响，回款率创新低 .................... 11
2.2.周转加快，管理优势分化 .................... 12
2.3.融资红线，持续下降杠杆 .................... 12
2.4.控制规模，拿地不再激进 .................... 15
2.5.无息置换，加大压供应商 .................... 15
3.持续降土储，地货比提升........................ 16
3.1.土储总量微增、去化周期继续下降，且持续向开发
端转化 ....................................... 16
3.2.地货比上升，房企未来毛利率仍承压 .......... 18
4.竣工稳定增长，销售目标再降速.................. 19
4.1.重点房企计划开工反弹，竣工稳健增长 ........ 19
4.2.2020 年销售目标基本完成，2021 年再降速 ..... 20
4.3.融资成本保持稳定，有息负债增长进一步放缓 .. 21
5.风险提示...................................... 23