房地产经济发展与人们住房需求、国家政策调控、房地产附属产业发展等具有密切相关的联系。在我国经济迅猛发展的新时期，房地产行业之间的竞争愈加激烈，加之一些外贸施工企业进驻中国市场，这也间接导致了影响房地产经济波动的因素相继出现，在此背景下，房地产经济出现波动已然屡见不鲜。房地产经济波动这一问题需要引起国家以及社会的普遍重视，找出原因，归纳应对措施是房地产经济平稳健康发展的当务之急。

一、房地产经济波动概述

（一）房地产经济波动含义

所谓“房地产经济波动"，即房地产经济总量总是围绕长期趋势上下震荡、上下浮动，这种上下震荡与浮动的运动形态便是“房地产经济波动"。就狭义的房地产经济波动内涵来说，它包括多个方面波动，如季节性经济波动、随机性经济波动、房地产周期以及房地产泡沫等。有的时候，从广义上而言，在提到“房地产周期"时指的便是“房地产经济波动"。在房地产经济发展中，经济波动情况难免发生，合理控制经济波动是必要的。

（二）房地产经济波动负面影响

房地产经济出现波动后，会对社会发展产生一系列的负面影响。一方面，房地产经济波动直接影响国民经济发展，作为支柱行业，房地产行业发展至关重要，产生波动之后，其对于国民税收、人们投资、生活住房需求等的影响巨大，不利于经济健康发展。房地产经济与人们生活密切相关，如高房价波动势必会波及人们正常生活。另一方面，会对与房地产相关的行业产生影响。如影响建筑、建材、金融等多个行业的稳定发展。总之，确保房地产经济健康、稳定发展势在必行。

二、房地产经济波动的原因

（一）外部原因

1.经济发展原因。这里主要是指宏观经济或者与其相关的因素对房地产经济的影响。宏观经济主要是通过“经济变量"“经济参数"这两个主要因素对房地产的周期性波动产生一定影响。在宏观经济之下，经济参数、经济变量，从具体表现来说，就是经济增长率、银行存贷款利率、物价、通货膨胀率。试想，当物价极其不稳定、银行利率也出现一定程度上的波动，这会直接影响到宏观经济发展，而宏观经济又会直接影响房地产经济，继而造成当地产经济波动。再如，当银行的存贷款利率发生变化时，即贷款基准利率提升会制约消费者买房，贷款基准利率下降，又会一定程度刺激消费者购房。可见，房地产处于市场经济背景下，其经济波动必然会受到大的经济趋势、经济政策的影响。

2.金融原因。金融原因主要表现在金融支持。金融支持是房地产经济发展的资本，房地产可持续发展离不开金融的支持力度。在房地产开发初期，其主要是通过银行贷款投资、利率水平等进行初步运作，继而推动房地产经营开发的。众所周知，房地产属于资金密集型产业，其发展必须要借助大量的资金才能推开，才能顺利运行，这是房地产经济发展的基础与前提。当然，这部分资金一则来源开发者自身，二则就需要通过市场募资、银行贷款等获取。大量的资金是房地产发展的有力支撑，如果资金不到位，房地产经济很难朝着有稳定、和谐与健康的趋势发展。因此，金融原因是影响房地产经济波动，造成经济不稳定局面发生的重要因素。

3.土地原因。土地市场分为一级和二级市场。在前者中，房地产开发商是土地市场的需求方，国土局则成为了土地售卖方。国土局一旦让土地成为可交易产品，房地产开发上便可通过一些正规途径获取支配与处理土地资源的权利，为以后开发房产，建筑施工以及售房卖房等奠定基础。在二级市场，购房者成为土地的需求方，而开发商则成为了供给方，他们之间交易的具体内容是“土地使用权"“房屋所有权"等。在二级市场，购房者的购房需求将直接影响房地产经济的发展。购房者购房需求增加，价格会相应向上浮动，反之则向下浮动。因此，无论是一级市场，还是二级市场，任何一种土地市场因素都会引起房地产经济的波动。

4.市场原因。这里的市场原因指的是房地产市场。毋庸置疑，房地产市场与相应的价格机制有着必然联系，同时购房者的需求、售房单价等会影响房地产交易的水平、交易的范围以及交易的程度，继而逐渐影响经济波动。对于购房者来说，随着二孩政策的开放，其对房屋面积有了更大的需求。越来越多的家庭不满足现下房屋较小的面积，为了住的更舒适，他们会再次购房，或者直接卖掉房子，重新买入大面积新房。这种市场因素会影响经济波动，但从长远来说，即便以后价格下降，购房者对房地产的需求也不会再有大的增长。当购房者的购房需求大时，价格会飞速飙升，但一旦需求量递减，房地产价格下调、下跌便自然发生，这成为了约定俗成的常态。

5.政策原因。国家的相关政策与房地产行业的发展密切相连，房地产行业需要政策支持，同时也受到了相关政策的制约。就大的方面来说，有货币政策、财政政策、产业政策等，从小的方面来说，区域发展的政策。政府出台的一系列政策会房地产经济波动的影响是不可忽视的，如货币政策影响房价走向，影响房地产交易水平等；相关地区的区域发展政策同样对房地产经济有一定的影响，有些地区政府为了方式房地产虚假繁荣，会出台政策抑制房价飞升。当然，还有一些地区会出台政策刺激房地产发展。总之，政策因素是房地产经济出现波动的一个十分重要的外在因素，在房地产发展过程中，受政策的影响是必然的，且是不容忽视的。

（二）内部原因

1.房地产供需矛盾。供需矛盾在影响整个房地产经济波动的因素中属于核心性、根源性内部因素。就当下而言，房地产供需正在发生急剧变化，诚然，房地产快速发展必须依托消费者的强大支持。而如果消费者需求持续减少，房地产经济发展只能会越来越衰退，发展势头会相应减弱。同时，劳动、技术、资金等多种因素也会影响房产经济发展，导致房产经济出现“扩张"“收缩"等现象。但是一般来说，房地产供给波动相对于需求波动来说，稍微落后。但是，供给平衡只是暂时的，通常情况下，供给不平衡是常态化发展。因此，供需的经常性、不间断的变化会直接影响到房地产价格波动。

2.房地产投资原因。很多业界人士认为，房地产投资极大影响了房地产经济波动，而且可以称得上是引起波动的重要引擎，不可忽视。一定程度上来说，房地产投资加大，房地产会出现繁荣态势；如果房地产投资不足，或者投资缩小，房地产行业繁荣便不复存在，甚至整个行业发展便会停滞不前、出现经济降温或者萧条的境况。从此方面来说，房地产投资成为了房产经济波动的至关重要因素，合理控制投资，促进房地产理性投资对于减少经济波动是必要的。在当下，越来越多的人看准了房地产这块“肥肉"，都企图通过投资房地产来获取丰厚利润，但盲目的投资加剧了房地产经济的不稳定性，同时，也影响到了我国社会主义经济的健康与稳定发展。

3.房地产价格原因。价格因素对于房地产经济波动来说可谓是直接性、全面性的影响，且这种影响是不容忽视的，影响的程度还有持续扩张的趋势。在房价大幅度攀升之时，往往会促进房地产繁荣发展，而此时，一些盲目性的房地产投资便会蜂拥而来。当然，房地产投资又会进一步推动价格持续上涨，形成一种恶性循环，这其实是房地产经济的虚假繁荣，不利于民生稳定。在房地产“热"时，很多开发商、以及房地产投资者会趁着“热"势，大肆投资，获得可观回报。但是，当地产的空前繁荣是泡沫化的前兆，不利于房地产后期的健康、稳定发展。可见，房地产价格因素是不可忽视的房地产经济波动内因，只有合理控制价格，将房地产价格水平置于一种合理的范围之内，房地产经济发展才会少受价格因素影响，减少波动的频率，提高经济发展的稳定性。

4.房地产收益率原因。所谓“收益率"，即投资回报率，它是投资额与净收益二者的比例，收益率因素对于房地产经济波动也有这一定的影响。一般而言，房地产开发商的预期收益较高，他们便会不断扩大开发规模，进一步做大，当然这需要在“追加开发投入"的基础上来实现。“收益率"高会大大刺激房地产去“扩大再生产"，以期获得更高收益。反之，如果预期收益较低，不能满足继续开发、继续投资需求，房地产开发商后期的投资力度也会相应降低。开发的规模与所投入的资本也会大大降低。可见，房产收益率是一种内在的，影响房地产经济波动的关键性因素。

三、应对房地产经济波动的措施

（一）加大对市场的宏观调控力度

为了稳定房地产经济波动，政府相关部门应加大对市场的宏观调控力度。在整个影响房地产经济波动的内外因中，房地产价格波动十分凸显。为了稳定房地产价格，不至于房价过高、过低而影响国民经济发展和民生稳定，政府应履行相应职责，对房地产价格进行合理的调控，确保房地产价格在合理范围内上下波动。而一旦出现过度波动情况，应采取相应措施来应对。如果房地产价格在合理范围内有规律波动，政府则不需要过度干预。当然，房地产价格如果过高，会严重降低购房者的购房欲望，整个社会的购房需求将整体减少，再者，房价过高容易引发经济虚假繁荣、房地产泡沫等一些不良现象。如果价格过低，房地产经济持续不景气，还会导致国有土地闲置、影响国有权益等。政府可通过出台限购限买政策、给予购房补贴、控制房地产土地资源总量、落实对土地的合理规划、严格监控土地使用、建立规范化土地操作与供应机制等方式来实现房地产经济的稳定发展。

（二）不断健全房地产的投资机制

房地产行业利润极高，但同时房地产也属于高风险行业，部分房地产商过分追求高利润而忽视了对投资风险的控制，造成了无法挽回的后果。就房地产投资的普遍性状况来看，盲目投资现象会使得房地产经济波动性增大，不利于房地产经济稳步、健康运行。因此，必须健全房地产投资机制。一方面，要加紧建立房地产的投资制度。在建立投资制度时，要完全迎合我国社会主义市场经济的发展实况，科学、合理地选择投资政策，当然，投资政策的选择应该有明确化的主体，将一些不可预知的风险扼杀在摇篮中。相关部门应及时观察并分析房地产经济的状况，并洞察投资政策投入使用情况，确保能够真正促进房地产经济稳定发展。另一方面，房地产投资政策与制度不是一成不变的，应不断完善，并且还要强化实施。房地产投资制度以及政策应该实现合理化发展，一旦政策不适应现实情况，便需要及时整改、纠正，提高实效性。另外，还要强化政策实施，提高政策实施的力度。

（三）实施严格和规范化土地市场管理

对土地市场进行严格、规范化管理对于稳定房地产经济十分重要。诚然，“土地管理"是市场经济波动的主要影响因素，规范土地管理，可有效规避土地使用审核不严、滥批滥开土地、土地非良性竞争等现象，是有效抑制房地产经济波动的有效路径。首先，要对土地的总量进行严格控制，建立审批制度。把关土地总量，明确土地管理权，建立审批制度能最大限度遏制土地盲目审批、过分开发的情况，有利于房地产经济稳步前行。其次，制定规范化的土地管理规范操作制度。要制定相关的操作制度与条文，严格按照市场化因素进行土地转让，禁止一些人为因素掺杂其中，以免影响土地资源转让的公平性与科学性。再次，国家要强化对城市土地市场的调控、监督，并完善法律监管。尽可能规避地方政府为了牟取暴利，或为了凸显某一小部群体的利益而滥用土地的违规违法现象，还土地使用一个明朗的天空。最后，对土地进行合理规划，并按照规划建设，不得出现恶意挪用、占用等现象。

（四）完善房地产开发金融制度，推动创新发展

制定完善的房地产开发金融制度，推动创新发展，对于缓解房地产经济波动至关重要。具体来说，可从以下方面来实现：第一，建立以银行、政府等为主要支持平台的多元化融资渠道。房地产的开发离不开金融资金的支持，政府出台的相关优惠政策，无论是刺激房地产经济发展的金融政策，抑或是遏制其泡沫化的政策，均是将房地产经济向“平稳健康"之路引渡的方式，值得提倡。银行贷款是房地产融资主要手段，要巧用银行贷款途径，让房地产经济持续健康运行。第二，构建房地产金融监管机制。这一机制的建立可有效监管金融制度、政策在房地产经济运行中的有效性，尽可能规避房地产发展中的一些不足因素，让经济发展更上一层楼。第三，可借鉴国外的金融制度开发经验，并结合我国具体情况，制定符合我国的金融制度。对于金融制度的制定，不可盲目效仿发达国家的一些金融制度，应根据自身的情况，将国外一些国家中符合我国发展实况的可行性经验引入进来，再进行加工完善，创造出具有中国特色社会主义的金融制度。只有这样，才能为房地产开发营造一种良好的氛围，推动房地产经济持续、健康、稳定发展。

（五）加大对房地产行业的市场调查力度

加大对房地产行业的市场调查力度是必要的。具体来说，首先，对房地产投资主体，即房产开发商进行调查，确保其资质合格。目前我国房地产开发行业“烂尾楼"的出现颇多，这些开发商在拿到土地后，由于企业内部产权不清、职责不明、资金不到位，资质不合格等问题，在房地产开发过程中资金链断裂，严重影响了房地产经济的平稳性。如果房地产投资主体存在这样或者那样的问题，不足以担当“投资与开发"的责任，便不能将土地资源使用权归于他们。当然，这需要前期做好对开放商的资质调查与审核工作。其次，对房地产投资的规模进行严格的市场调查。在固定资产投资中，房地产投资比例不宜过大，要通过调查确保投资比例的合理性。有些地方为了刺激经济繁荣，过分开发房地产经济，使得房地产经济在整个国民固定资产经济中的比例过高。而一旦出现经济波动，国民经济首当其冲受到影响，这种情况必须引起重视。最后，强化政府对房地产的投资。政府介入房地产行业进行合理投资，对于优化房地产投资比例来说是有一定促进意义的，这也更便于其对房地产市场展开调查。

综上所述，要想充分发挥房地产经济之于国民经济发展的巨大优势，充分彰显其国民经济支柱产业的重要价值，确保房地产经济稳步发展是必要的。在房地产经济波动的原因中，应充分考虑到外部原因与内部原因，找出全面的应对措施。政府相关部门应首当其冲，从波动成因着手，采取一些可行性措施确保房地产经济稳步、健康发展。当然，房地产经济稳步、和谐发展不是一蹴而就的，需要政府结合实际情况，创造良好的房地产发展环境。